Billet 1995-02-07

Quelle valeur ?

Dans le cadre d’un projet de fusion des deux Sociétés d’Économie Mixte Locales de logement social, la première étape du travail doit consister en l’évaluation de leurs actifs immobiliers.

Il convient de noter que l’activité même de ces SEML conduit à considérer que leur valorisation correspondra, pour l’essentiel, même au travers de leurs actions, aux évaluations de leur parc immobilier.

Ces évaluations, pour ne pas être critiquables, devront être réalisées en « valeur vénale ». Les définitions généralement admises pour cette notion de « valeur vénale » :

–        la valeur marchande, exprimée en monnaie, à un moment donné, dans les libres conditions de l’offre et de la demande, c’est à dire, en somme, le prix auquel l’immeuble peut être vendu et acheté (Arnaud – valeur et expertise des immeubles urbains – Nouvelles éditions fiscales 1953) ;

–        la valeur vénale est déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations d’immeubles similaires présentant des caractéristiques comparables, notamment au plan de la situation géographique et – le cas échéant – de la rentabilité locative (Réponse ministérielle – J.O.A.N. 13/01/73) ;

n’apparaissent pas immédiatement adaptables au cas d’espèces.

En effet, en matière de parcs immobiliers sociaux de cette nature, il semble improbable que des mutations « récentes » et portant sur des biens de nature comparables soient intervenues dans la même aire géographique ; de même, la notion de « libre jeu du marché » est difficilement applicable quand on sait l’environnement administratif et juridique complexe régissant le logement social.

Cette problématique a d’ailleurs été indirectement reconnue par le législateur au cours des débats parlementaires relatifs à l’I.S.F. ou la « la valeur vénale des biens résultant du marché immobilier devait refléter la dépréciation procédant des contraintes juridiques particulières qui affectent les biens considérés – par exemple logements soumis à la Loi de 1948 – » (J.O. déb. A.N. 22 octobre 1988).

Pour ces raisons, et en dehors du jeu des éventuelles convenances des parties intéressées, il conviendra de croiser plusieurs méthodes d’évaluation afin de cerner une zone de convergence qui devra être confrontée à la réalisation de l’objectif poursuivi.

Quelles méthodes d’évaluation ?

–        évaluation par comparaison

cette méthode, a priori la moins critiquable, est celle qui sera la plus difficile à mettre en oeuvre ; elle servira simplement à évoquer des valeurs réelles constatées à partir de mutations réalisées entre particuliers, ces valeurs devant présenter une relative cohérence avec l’évaluation qui sera arrêtée in fine ;

–        évaluation par le revenu

cette méthode, généralement appliquée aux cessions de groupes immobiliers à des investisseurs est largement utilisée, la seule difficulté étant de retenir un taux de capitalisation adapté ; notons que la dynamique éventuelle de ces revenus devra être prise en compte, par exemple en cas de marge significative d’augmentation potentielle des loyers ;

–        méthode dite de « l’équilibre de trésorerie »

cette méthode est celle qui apparaît la plus adaptée au cas d’espèce, étant dans la pratique utilisée par les gestionnaires du logement social ;

–        la méthode dite « valeur de récupération foncière »

cette méthode permet de déterminer la valorisation minimale d’un immeuble, en estimant la valeur des droits à construire existants.

Éléments nécessaires aux évaluations

Pour chaque SEML et par opération locative, il convient de collecter différentes informations :

–        prévisions d’exploitation en C.A.F. nette à partir des données les plus récentes ; les hypothèses d’évolution retenues pourront varier ;

–        ces prévisions pourront être établies sur une durée de 10 ans, la moyenne du résultat de ces 10 années sera utilisée pour les évaluations ;

–        programmes d’entretien et de grosses réparations chiffrés ;

–        état des réservations locatives ;

–        descriptif des logements par types (T1, T2, T3, etc.) et surfaces réelles.

À l’occasion de ces travaux de recherche d’éléments et de compilation de données, il serait utile de collationner tous les documents, actes et états qui seront nécessaires à la publication des mutations après réalisation de la fusion projetée. À titre indicatif, citons :

–        tous actes retraçant l’origine de propriété ;

–        tous les plans (situation, cadastre, bâti, etc.) ;

–          toutes les conventions, publiées ou non.