Billet 2000-07-08
Exposé de la question
Et voilà une analyse sommaire sur le point de savoir si une vente de terrain à bâtir compris dans une ZAC concédée qui comporterait un paiement par fractions doit entrer dans le cadre de l’option pour le paiement de la TVA sur les débits qui a été exercée par le concessionnaire (une SEML en l’occurrence) précédemment.
Argumentation
Voici nos commentaires sur ce point avec les références aux paragraphes du mémento fiscal F. Lefebvre :
- l’option du paiement de la TVA sur les débits n’est offerte que pour les prestations de services (§ 4705), ce ne vise pas forcément les opérations de la ZAC mais plutôt les autres activités de la SEML ; la règle est ici de payer la TVA sur les encaissements et l’option a pour objet de la payer sur les débits ;
- il faut rappeler que la vente de terrains à bâtir est soumise à un régime particulier qui est celui de la TVA immobilière ; pour ces opérations, l’exigibilité de la taxe se situe lors de la passation de l’acte ;
- mais en cas de paiement par acomptes, le paiement de la TVA peut se faire au rythme de l’encaissement (§ 5228) ;
- la règle est ici le paiement de la TVA sur les débits avec une option possible pour les encaissements ;
- les conditions de l’option du paiement de la TVA sur les encaissements pour la vente d’immeubles sont relativement simples pour les organismes dont la solvabilité n’est pas suspecte car ils peuvent être dispensés de constituer des garanties ; en revanche, une telle modalité de reversement de la TVA empêche, jusqu’au complet paiement du prix, le remboursement des crédits de TVA (§ 5261).
Conclusion
En d’autres termes, il me semble possible de considérer que l’option qui a été exercée pour les prestations de services de la SEML ne vise pas le cas de la TVA immobilière qui relève d’un régime particulier et qui offre la possibilité d’opter pour les encaissements.
Et cet argument est renforcé par le fait qu’une concession de ZAC donne lieu à une déclaration d’existence particulière qui n’est probablement pas couverte par l’option sur les débits faite précédemment.
À noter que si l’acquéreur du terrain à bâtir récupère la TVA sur son acquisition, il ne devrait pas voir d’inconvénient majeur à payer la TVA au vendeur sur la totalité du prix lors de la passation de l’acte (solution même recommandée par l’administration).