Billet 2000-12-07

Exposé du cas

Des associations étudient actuellement un projet de constitution d’une agence de gestion immobilière pour développer une activité de médiation locative qui serait ainsi organisée.

• L’agence de gestion aurait pour tâches de prendre auprès de propriétaires privés des logements dans le cadre de mandats « loi Hoguet » ; elle serait financée par les honoraires perçus des propriétaires pour la gestion et pour la mise en location des logements, des locataires pour la mise en location ainsi que par l’aide publique à la médiation locative.
• Les associations auraient pour missions de rechercher les propriétaires privés et les locataires et assureraient la réalité de la gestion locative (signature des baux, perception des loyers…) dont le coût serait couvert par des factures émises à l’encontre de l’agence immobilière. Elles seraient, en quelque sorte, « sous-traitant » de l’agence.

La situation de l’agence immobilière

Si l’agence immobilière est constituée sous forme de société commerciale d’union d’économie sociale, son activité sera nécessairement soumise aux impôts commerciaux selon les règles de droit commun. C’est qu’en matière fiscale, le statut d’UES ne remet pas en cause celui de société commerciale. L’agence immobilière sera ainsi redevable :

• de l’impôt sur les sociétés, à condition toutefois que des bénéfices soient réalisés, étant précisé que le mécanisme des ristournes aux coopérateurs ainsi que la conception de l’activité de l’agence devraient rendre une telle charge peu probable ;
• de la TVA sur les recettes perçues non seulement des propriétaires et des locataires mais aussi sur le montant de l’aide à la médiation locative si elle était considérée comme un complément de prix d’une opération passible de cet impôt ;
• de la taxe professionnelle sachant qu’il s’agirait d’une charge de moindre importance si les prestations sont sous-traitées aux associations, ce qui réduit la valeur ajoutée servant de base de calcul à cette taxe.

S’il est fait recours à la forme associative pour constituer l’agence immobilière, celle-ci exercerait alors une activité de gestion locative sociale pour le compte de tiers qui a été considérée comme non lucrative (réponse du Secrétaire d’État au budget du 6 octobre 1999). Cette association ne serait ainsi pas soumise aux impôts commerciaux (IS, TVA, TP). Le recours à la forme associative :

• présenterait l’avantage d’éviter une déperdition financière au titre de la TVA sur les recettes (la charge de cette taxe pourrait éventuellement être répercutée sur les propriétaires et sur les locataires mais probablement pas sur l’aide publique) ;
• soulève une fois encore la question de la possibilité de détenir la carte professionnelle d’agent immobilier (sachant que plusieurs préfectures la délivrent à des associations).

La situation des associations

Si la réponse du Secrétaire d’État au budget du 6 octobre 1999 situe clairement la gestion locative sociale pour compte de tiers dans les activités à caractère non lucratif, il n’est pas certain que l’on puisse en déduire que les missions accomplies par les associations pour l’agence immobilière entreront dans ce cadre. C’est que l’on se situe ici sur le terrain d’un régime fiscal dérogatoire qui doit être appliqué à la lettre et qui suppose :

• que les associations se voient confier les logements au moyen d’un contrat de location ou d’un mandat de gestion ; or, au cas étudié, les associations ne pourront exciper de tels contrats et se borneront à faire état de prestations de services rendues à l’agence immobilière ;
• que le service rendu soit financé par de l’argent public (FSL, collectivités territoriales, CAF, État), ce qui ne sera pas le cas puisque la prestation sera payée, au moins partiellement, par les propriétaires.

Au surplus, si l’agence immobilière prend la forme de société commerciale (même UES) filiale des associations, il faudra veiller à ce que ces dernières n’entretiennent pas des relations privilégiées avec elle qui soient caractérisées par une complémentarité économique. Dans le cas contraire, l’on remettrait en cause le caractère non lucratif de l’ensemble des activités des associations. Or il est manifeste que le projet envisagé introduit, à raison des prestations à rendre à l’agence immobilière par les associations, cette notion de complémentarité économique.

En d’autres termes, toutes ces objections tiennent à un point : dès lors que les associations agissent par l’intermédiaire ou avec l’aide d’une société (même de statut UES), elle perdraient les bénéfices de l’exonération fiscale des impôts commerciaux.

Les pistes de solution

Pour réduire les coûts que comporte le montage d’une agence immobilière tout en lui donnant la plus grande sécurité fiscale, il faut envisager les solutions suivantes.

• Chaque association peut prendre directement les mandats de gestion des propriétaires privés et les traiter. L’agence à constituer aurait alors une utilité à démontrer.
• L’activité de gestion locative adaptée pourrait être placée dans l’agence immobilière mais il faudrait alors confier à cette dernière les moyens matériels et humains nécessaires pour éviter la fourniture de prestations de services par les associations. Dans cette optique, le mieux serait, au surplus, que l’agence prenne la forme associative pour réduire ses charges fiscales.

Enfin, la question pourrait être posée à l’administration pour savoir si le montage qui est actuellement envisagé remet en cause leur exonération au motif que l’on agit en recourant à une UES.