Billet 2001-06-11
La circulaire n° 98-92 du 13 octobre 1998 du ministère de l’équipement commente ces dispositions de la façon suivante.
- « L’article 58 crée dans le code de la construction et de l’habitation un article L. 442-6-2 qui interdit aux organismes d’HLM de percevoir des frais de dossier à l’occasion de la demande d’attribution d’un logement HLM ou de la signature d’un bail.
Par contre si le bailleur HLM confie à un tiers l’établissement du contrat de location, les frais demeurent partagés par moitié entre le bailleur et le locataire en application de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989.
Cette mesure est d’application immédiate. »
- « L’article 66 rend applicable dans les départements d’outre-mer aux sociétés d’économie mixte constituées en application de la loi n° 46-860 et aux sociétés d’économie mixte locales pour leur patrimoine locatif ayant bénéficié du concours financier de l’Etat les dispositions relatives aux attributions de logements sociaux, à l’enquête sur l’occupation du parc social, aux délais préalables d’expulsion et au régime de la sous-location.
S’agissant des attributions de logements, l’entrée en vigueur des dispositions nouvelles est suspendue aux mêmes textes à prendre que pour les logements HLM en métropole.
Pour le reste, les mesures instaurées par cet article seront commentées dans une circulaire plus détaillée à venir. »
- Analyse des textes
L’interdiction, pour les organismes d’HLM, de percevoir des « frais de dossier » auprès des bénéficiaires ne s’applique pas aux SEML d’outre-mer. Il résulte clairement de l’article L.472-1-2 que cette interdiction édictée par l’article L. 442-6-2 ne leur est pas étendue. En d’autres termes, les SEML d’outre-mer disposent de la faculté de facturer des « frais de dossier ».
Encore convient-il de préciser ce que vaut une telle interdiction. Les termes employés par l’article L. 442-6-2 (demande d’attribution, bail, bailleur, demandeur, preneur) font nettement référence au cas du logement locatif. L’on peut ainsi raisonnablement penser que le cas de l’accession à la propriété n’est pas visé. Les organismes de logement social pourraient ainsi percevoir des « frais de dossier » auprès des acquéreurs de logements, dans le respect toutefois des règles de l’accession sociale à la propriété et de la loi « Hoguet ». Si les ventes sont faites directement par la SEML, l’on voit mal la perception de « frais de dossier » au titre de la commercialisation qui ne serait pas compris dans le prix. Si la SEML confie la commercialisation à un agent immobilier, la rémunération payée constituera une charge pour elle ne pouvant être répercutée sur les acquéreurs (jurisprudence constante d’application de la loi « Hoguet »).
En cas d’intervention d’un intermédiaire (relevant du statut de l’agent immobilier) pour le placement des logements locatifs et lorsque cet intermédiaire a pour mission d’établir le bail, la loi autorise néanmoins d’en faire supporter une partie du coût au locataire (la moitié au plus). Comme l’interdiction pour les organismes d’HLM, de facturer des « frais de dossier » ne vise pas ce cas de facturation de « frais d’intermédiaire », l’on peut en déduire que les SEML d’outre-mer peuvent user de cette technique lorsqu’elles recourent à des intermédiaires.