Billet 2004-08-06

Le sujet

Dans un précédent billet (du 30 décembre 2003), les dispositions de la loi de finance pour 2004 relatives à l’exonération d’impôt sur les sociétés des bailleurs sociaux à compter du 1^er janvier 2005 avaient fait l’objet d’une présentation succincte.

Et, dans les quelques commentaires développés, la question avait été évoquée de savoir si ces dispositions allaient bien dans le sens, voulu par les pouvoirs publics, d’un regroupement des bailleurs sociaux. En bref, l’incertitude portait sur le point de savoir si l’exonération d’impôt sur les sociétés concernerait aussi sur les résultats dégagés par la vente d’immeubles entre bailleurs sociaux.

La loi pour le soutien à la consommation et à l’investissement qui a été adoptée récemment (le 29 juillet) apporte, sur ce sujet, des précisions.

L’argumentation

L’on se souvient que l’exonération d’impôt des bailleurs sociaux prévue à partir de 2005 concerne le service d’intérêt général du logement social qui est maintenant défini en ces termes par l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation (la partie surlignée est la nouveauté introduite par la dernière loi) :

« Les organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés aux alinéas précédents bénéficient d’exonérations fiscales et d’aides spécifiques de l’Etat au titre du service d’intérêt général défini comme :

• la construction, l’acquisition, l’amélioration, l’attribution et la gestion de logements locatifs à loyers plafonnés, lorsqu’elles sont destinées à des personnes dont les revenus sont inférieurs à des plafonds fixés par l’autorité administrative ;

• la réalisation d’opérations d’accession à la propriété assorties de garanties pour l’accédant selon des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat ou lorsqu’elles sont destinées à des personnes dont les revenus sont inférieurs à des plafonds fixés par l’autorité administrative ;

• les aliénations des éléments de patrimoine immobilier réalisées en application des articles L. 443-7 à L. 443-14 ainsi que la gestion des copropriétés issues de ces aliénations ;

• les services accessoires aux opérations susmentionnées. »

Les articles L. 443-7 à 443-14 du code traitent surtout de la vente de logements à leurs locataires. Il est ainsi clairement affirmé que ce mode d’accession à la propriété relève du service du logement.

Mais il faut aussi noter que cette section du code :

• d’une part, vise le cas de transfert de patrimoine entre bailleurs sociaux (article L. 443-11, alinéa 4) : « Nonobstant les dispositions du premier ou du deuxième alinéa du présent article, les logements peuvent être vendus à un autre organisme d’habitations à loyer modéré ou à une société d’économie mixte sans qu’il soit fait application des conditions d’ancienneté et d’habitabilité prévues à l’article L. 443-7. Les locataires en place continuent à bénéficier des conditions antérieures de location. » ;

• d’autre part, est applicable aux SEML, pour leurs logements conventionnés (article L. 443-15-2, alinéa 1 et 2) : « Les dispositions de la présente section s’appliquent à l’aliénation des logements acquis par des sociétés d’économie mixte en application du quatrième alinéa de l’article L. 443-11.

Les dispositions de la présente section, à l’exception de celles de l’article L. 443-14, sont applicables aux logements locatifs des sociétés d’économie mixte faisant l’objet des conventions conclues en application de l’article L. 351-2 et autres que ceux mentionnés à l’alinéa précédent. ».

Conséquences pratiques

Avec ces nouvelles dispositions, l’obstacle souvent avancé au regroupement d’une SEML et d’un organisme HLM par voie de transfert de patrimoine parce que comportant un coût fiscal élevé risque bien de tomber. Les plus-values dégagées lors de la vente ne seront donc pas taxées puisque relevant du service d’intérêt général du logement.

Pourquoi alors n’être pas aussi affirmatif pour dire que le verrou fiscal a sauté de façon définitive ? C’est que la chose est certaine pour les logements conventionnés des SEML qui seraient vendus à des organismes d’HLM. Les textes du code de la construction et de l’habitation qui sont cités plus haut autorisent une telle affirmation. Mais ces logements ne comportent que rarement des plus-values, lorsqu’ils sont transférés « en bloc » entre organismes.

La situation est tout autre pour les logements des SEML qui ne sont pas conventionnés et qui peuvent être librement cédés à toute personne, autre qu’un locataire ou un bailleur social et qui, en fonction de leur emplacement et de leur âge, comportent une réelle valeur de marché susceptible de causer une plus-value en cas de vente. Et, sur ce point, les textes n’autorisent pas véritablement à conclure à l’exonération d’impôt sur les sociétés. Ce cas de vente entre bailleurs sociaux n’est pas expressément visé par les articles L 443-7 à 443-14 du code de la construction et de l’habitation.

L’on peut aussi penser que cette exonération d’impôt sur les sociétés ne vise que les cas de ventes de patrimoine entre organismes et non pas leur regroupement par voie de fusion, de scission ou d’apport partiel d’actif puisque les textes ne citent pas ces opérations. Mais il est possible que des précisions sur ces sujets soient apportées dans les mois qui viennent.

En d’autres termes : affaire à suivre encore…