1-         Constructions neuves

1.1       Phase de production

Les fournisseurs facturent normalement la TVA au taux normal de 20%. Exception pour les ascenseurs et matériels assimilés, conçus pour les handicapés dont le prix supporte la TVA au taux de 5,5%

La TVA est récupérable à 100%.

1.2.      Phase de livraison (secteur locatif)

Dans les 3 mois de la livraison, détermination du coût de revient de l’opération.

Imposition à la TVA du coût de revient au taux de :

–        10% pour les logements sociaux et les logements intermédiaires et leurs annexes (caves, stationnement…).

–        20% pour les autres biens (par exemple : commerces).

Particularité de la détermination du coût de revient, comme assiette de la « LASM » (livraison à soi-même) :

–        Les frais financiers ne sont pas comptés, s’ils sont relatifs à de l’habitation (logement social, intermédiaire ou libre),

–        Les ascenseurs et matériels assimilés, spécialement conçus pour les personnes handicapées qui ont supporté la TVA au taux de 5,5%.

–        Pour les seuls logements sociaux, il est admis, s’agissant du foncier que ne sont pas pris en compte pour le calcul de l’assiette de la « LASM » :

–        La valeur vénale d’un terrain acquis gratuitement ou pour un prix faible (dans ce cas, seul le prix payé est retenu),

–        Le coût du terrain donné à bail à construction, exonéré de TVA,

–        Le coût du terrain acquis par un OPH auprès d’une collectivité territoriale sans avoir donné lieu à récupération de la TVA.

 

2-         Travaux

2.1.      Principes

Les fournisseurs facturent la TVA au taux normal de 20% sur les travaux, sauf délivrance par le client, d’une attestation pour application du taux réduit de 5,5% ou de 10%, selon le cas.

Même si le fournisseur a facturé de la TVA au taux normal, les bailleurs sociaux disposent d’une « session de rattrapage » consistant à procéder à une « LASM » des travaux pour en ramener la TVA au taux réduit.

2.2.      Les travaux avec une TVA à 5,5%

Relèvent de la TVA au taux réduit de 5,5%, les dépenses relatives aux :

–        (article 278-0 bis du CGI) ascenseurs et matériels assimilés, spécialement conçus pour les personnes handicapées et dont les caractéristiques sont fixées par arrêté du ministre chargé de l’économie et des finances ;

–        (article 278-0 bis A du CGI) travaux d’amélioration de la qualité énergétique des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans ainsi que sur les travaux induits qui leur sont indissociablement liés. Ces travaux portent sur la pose, l’installation et l’entretien des matériaux et équipements mentionnés au 1 de l’article 200 quater, dans sa rédaction antérieure à celle résultant de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018, sous réserve que ces matériaux et équipements respectent des caractéristiques techniques et des critères de performances minimales fixés par arrêté du ministre chargé du budget.

2.3.      Les travaux avec une TVA à 10% facturée par les fournisseurs (article 279-0 bis du CGI)

Les conditions :

–        Travaux dans les logements de plus de 2 ans (notion d’affectation à l’habitation),

–        Travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien et prestations annexes,

–        Travaux exclus du dispositif :

–        nettoyage, sauf lorsqu’ils sont préalables ou consécutifs à des travaux éligibles au taux intermédiaire et que l’ensemble de l’opération est facturé par un même prestataire ;

–        aménagement et entretien des espaces verts ;

–        démolition qui ne s’inscrivent pas dans le cadre de travaux éligibles au taux intermédiaire ;

–        gros équipements (ascenseurs, chaudière…).

Les modalités

Délivrance par le client à son fournisseur d’une attestation mentionnant que l’immeuble est achevé depuis plus de deux ans, qu’il est affecté à un usage d’habitation et que les travaux ne concourent pas à la production d’un immeuble neuf ou n’aboutissent pas à la création de surfaces significatives.

Le fournisseur facture alors directement la TVA au taux intermédiaire de 10%.

2.4.      La TVA à 10% propres aux bailleurs sociaux

Les conditions

Les travaux sont réalisés dans des logements sociaux (référence au 2 à 8 du I de l’article 278 sexies du CGI).

Les travaux concernés sont ceux :

–        autres que ceux comportant une TVA au taux réduit de 5,5% ou une TVA au taux intermédiaire de 10%, tels que visés ci-dessus,

–        autres que portant sur les espaces verts et le nettoyage).

Cette disposition permet de ramener au taux intermédiaire différentes dépenses exposées dans le cadre d’une rénovation ou d’une réhabilitation qui ne relèveraient pas du taux réduit (par exemple : le remplacement d’une chaudière).

Les modalités

Le fournisseur facture la TVA au taux normal sur les travaux et le bailleur social la récupère.

Le bailleur social opère une « LASM » du coût de revient de ces travaux et le soumet à la TVA au taux intermédiaire de 10%.