La note 50 – mars 2005

INFORMATIONS GÉNÉRALES

INFORMATIONS EXTERNES À LA SOCIÉTÉ

statistiques et données économiques du secteur

• sur l’aménagement et l’immobilier
• sur les modes d’intervention

particularités du secteur

• réglementation juridique (droit de l’urbanisme, de l’immobilier…)
• réglementation fiscale (en particulier pour la TVA, les participations des constructeurs…)

ANALYSE DES CONVENTIONS D’OPÉRATIONS

Pour chacune des conventions conclues par la SEML pour exercer une activité d’aménagement.

Passation des conventions

• copies des délibérations de la collectivité territoriale revêtues des formules exécutoires pour les conventions et les avenants
• conventions et avenants signés par les parties et les personnes habilitées ( conseil d’administration pour la SEML et, le cas échéant, organe délibérant de la collectivité territoriale)
• copies des délibérations revêtues de la formule exécutoire portant sur les avances de fonds, participations, avantages en nature, garanties d’emprunts et engagements de toutes natures

Exécution des conventions

• délibérations statuant sur les comptes rendus financiers annuels avec les formules exécutoires
• copies des comptes rendus financiers annuels

Analyse des conventions

• examen de l’économie générale de la convention en vue de sa qualification
• mandat de maîtrise d’ouvrage : mandat financier et conduite d’opérations
• mandat d’aménagement (partiel : acquisitions foncières, études… ou sur toute l’opération)
• convention privée d’aménagement
• convention publique d’aménagement (délégation du DPU, des DUP, partage de résultat)
• actions d’aménagement
• autres prestations de services : études…

analyse des conséquences financières de la convention sur le risque de l’entreprise SEML

• au plan du fonctionnement pour ce qui concerne les produits et les charges à exposer
• au plan des résultats des opérations

analyse des conséquences comptables ; mode d’enregistrement des opérations prévues par la convention dans les livres de la SEML

• opérations pour compte des collectivités
• opérations propres de la SEML

ORGANISATION DE LA SEML

• historique de la SEML
• description des implantations des opérations
• répartition de la clientèle publique : quelles collectivités territoriales
• organigramme général de la SEML
  • de l’ensemble des services
  • du service technique (« chargés d’opérations » ou « ingénieurs »)
  • du service financier et comptable
• caractéristiques des traitements
  • documentation sur les modalités d’élaboration des prestations rendues par la SEML
  • modalités des prestations : informatisation, traitement des marchés,  mémoires, CRACL…
  • les modalités de « facturation » des prestations internes et externes de la SEML

INFORMATIONS JURIDIQUES

Contrats d’aval

Les principaux contrats conclus par la SEML avec des fournisseurs (contrats d’aval)

• assistance externe à la gestion des opérations et du fonctionnement
• application des règles de la commande publique (loi « Sapin »)
  • contrats soumis aux procédures de la loi « Sapin » (opérations et fonctionnement)
  • renseignements sur la commission d’appel d’offres
  • compte rendu annuel de la commission d’appel d’offres

Personnel

• convention collective
• règlement intérieur
• accord de participation
• identification du personnel relevant du statut de la fonction publique

Contrôles

• derniers rapports de contrôle de la Chambre régionale des comptes
• relations de contrôle des collectivités territoriales contractantes
• relations de contrôle des collectivités territoriales garantes d’emprunts
• derniers redressements
  •   fiscaux
  •   sociaux

SYSTÈMES ET MÉTHODES COMPTABLES

MÉTHODES COMPTABLES

• à partir de l’analyse des conventions effectuée
  • prise de connaissance des particularités d’enregistrement comptable des opérations
  • prise de connaissance des méthodes comptables utilisées par la SEML
  • appréciation des méthodes comptables de la SEML
• les principales méthodes à examiner concernent
  • qualification comptable et classement des opérations (mandats de maîtrise d’ouvrage, opérations et actions d’aménagement… ; décomposition en sous-opérations…)
  • répartition des charges et des produits entre le fonctionnement de la SEML et ses opérations
  • mode de rattachement des rémunérations contractuelles aux produits du fonctionnement
  • répartition des frais et produits financiers entre opérations et entre opérations et fonctionnement

SYSTÈMES COMPTABLES

• organisation comptable mise en place au sein de la SEML
  • description des tâches relevant du service technique (suivi des budgets, des acquisitions foncières, des engagements sur marchés, des réalisations…)
  • description du logiciel de maîtrise d’ouvrage utilisé
  • description des tâches du service comptable
  • logiciel comptable et lien avec le logiciel de maîtrise d’ouvrage
  • intervention d’un expert-comptable
• états financiers produits
  • comptes annuels
  • situations périodiques
  • comptes rendus annuels d’activité aux collectivités territoriales (notamment articulation avec la comptabilité par opération)
  • reddition des comptes pour les mandats
  • budgets
• plan comptable utilisé
  • plan comptable de la SEML
  • plan comptable des SEML d’aménagement
  • plan comptable général

OPÉRATIONS

Généralités

• nombre de clients et identification des principaux (notamment les collectivités territoriales)
• nombre d’opérations gérées en détaillant leur stade d’avancement : opérations en commencement, en cours, en voie d’achèvement (dont celles à clôturer)
• évaluation du « chiffre d’affaires » d’opérations et évolution dans le temps en ventilant par nature d’opérations (mandats, conventions d’aménagement…)
• prévisions de « chiffre d’affaires » d’opérations pour les années à venir et évaluation du « carnet de commandes »
• estimation des recettes d’opérations par nature (cessions de charges foncières, d’équipements à la collectivité, avances et participations…)
• engagements et réalisations des collectivités territoriales pour les avances et les participations ainsi que pour la couverture des dépenses sous mandat

Acquisitions foncières

• procédure et système de suivi des acquisitions foncières :
  • identification des biens à acquis et à acquérir
  • consultation du service des domaines
  • suivi des procédures d’expropriation
• analyse de la répartition du portage foncier entre la collectivité et l’opérateur d’aménagement sur les opérations d’aménagement
• suivi des contraintes fiscales d’acquisition d’immeubles en exonération de droits d’enregistrement et de TVA (article 1042 du cgi)
• suivi des frais notariés d’acquisition

Études et de travaux

• procédure de commandes mises en place par la SEML
• examen de la pertinence des procédures internes au regard
  • de la loi MOP
  • du code des marchés publics
  • de la réglementation européenne
• affectation aux opérations de dépenses les concernant effectivement
• engagement de dépenses dans le seul cadre de conventions conclues

Financement

• financement temporaire des opérations
  • fonds publics : avances
  • emprunts : garantie des collectivités territoriales organisatrices ou autres
  • fonds propres
• financement définitif des opérations
  •  fonds publics : participations et subventions d’investissement
  • promoteurs : ventes de charges foncières (à distinguer des acomptes sur ventes assorties de conditions suspensives)
  • fonds propres : si la SEML participe au résultat de l’opération
• gestion des engagements de recettes
  • fixation des prix de vente par la SEML ou par la collectivité
  • mode de repérage des contrats conclu et rattachement à l’exercice
  • mode de suivi des créances et des encaissements
• suivi de la trésorerie par opération
  • description de modalités de gestion de la trésorerie par la SEML : gestion globale ou par opération
  • analyse des dispositions contractuelles pour ce qui concerne l’appartenance de la trésorerie de la société et de leur pertinence au regard des règles applicables
  • examen, le cas échéant, des répartitions d’intérêts débiteurs ou créditeurs de la trésorerie aux différentes opérations de la société et entre les opérations et le fonctionnement

Gestion fiscale

• identification des opérations exonérées d’impôt sur les sociétés et mode de détermination du résultat exonéré retenu par la SEML
• en matière de TVA :
  • dépôt d’un CA3 par opération d’aménagement
  • calcul des prorata de TVA
  • suivi du traitement des exonérations de TVA lors des acquisitions foncières
  • TVA sur avances et participations

Reddition de comptes

• CRACL
  • mode d’établissement des CRACL (portée de l’informatisation des traitements)
  • mode d’établissement des CRACL par la SEML (services ou en conseil d’administration)
  • contrôle de l’avancement des opérations et de l’inscription des participations acquises
  • fourniture de détail dans l’annexe aux comptes annuels
• Mandats
  • procédure d’établissement des mémoires
  •  périodicité des décomptes
  • production des redditions annuelles des comptes

Résultats d’opérations

• identification des opérations « à risque SEML »
• évaluation des risques sur opérations
• constatation des provisions

FONCTIONNEMENT

PRODUITS

• détermination des produits d’exploitation au regard des travaux de qualification des conventions conclues
  • prestations de services de la SEML à des tiers
  • prestations internes aux opérations d’aménagement (rémunération contractuelle, études et autres prestations de services)
  • prestations externes aux opérations (maîtrises d’ouvrage déléguée)
• mode de rattachement des produits à l’exercice : description des méthodes et appréciation
• analyse des produits complémentaires et de la validité de leur enregistrement

CHARGES

Frais de personnel

• convention collective
• règlement intérieur
• nombre de personnels : par catégories, par statuts
• personnel relevant de la fonction publique
  • personnel détaché et personnel en disponibilité
  • contrats
  • rémunérations
  • affiliation aux différentes caisses
• composition des paies : fixation des salaires, primes, avantages en nature, congés…
• mode de règlement des paies : chèques, virements…
• charges sociales : périodicité, établissement des déclarations, organismes sociaux concernés

Rémunération des dirigeants (élus)

• autorisation de l’organe délibérant de la collectivité territoriale concernée (copies des
• délibérations revêtues des formules exécutoires)
• décision, le cas échéant, du conseil d’administration
• inscription dans les comptes (annexe)

Autres charges

• principales charges de la SEML
  • par nature
  •  en volume financier
• principaux fournisseurs
  • par nature d’achats
  • en volume financier (notamment au regard de la loi « Sapin »)
• application des dispositions de la réglementation applicable
  • au plan européen
  • au plan interne : code des marchés publics et loi « Sapin »

PROVISIONS

• mode d’organisation et de suivi du travail de gestion des opérations (feuilles d’attachement, comptabilité analytique…)
• comparaison des charges restant à exposer pour achever les opérations avec les produits à en tirer
• constatation, le cas échéant, de provisions