Billet 2008-07-06

Le cadre

Une société donnée effectue des opérations immobilières de logement social et elle procède de la façon suivante :

–           Prise à bail de biens immobiliers ;

–           Réalisation de travaux ;

–           Obtention de subventions ;

très probablement dans le cadre de ce que le secteur du logement social nomme une « acquisition amélioration » qui donne lieu à une « DFA » (décision favorable d’agrément de la part de la « DDE » ou de l’EPCI compétent pour instruire et dispenser les aides publiques au logement) puis à une convention avec l’Etat qui ouvre droit à l’APL pour les locataires.

La question   

La question posée porte sur les modalités d’amortissement des investissements et de reprise des subventions.

L’amortissement des immobilisations

S’agissant de l’amortissement des immobilisations, il faut – en l’état actuel des textes – distinguer, dans le bail emphytéotique :

a) Ce qui relève de l’acquisition du droit réel immobilier et qui constitue une immobilisation incorporelle à inscrire comme telle à l’actif du bilan du preneur.

L’amortissement est ici linéaire, sur la durée du bail.

A noter que dans le cas de bail emphytéotique sur un bien existant, les règles actuelles sont floues sur la possibilité de pratiquer un amortissement par composant ; à notre sens, rien ne l’interdit cependant et nous sommes persuadés que tout ce qui n’est pas expressément interdit reste encore possible.

b) Ce qui relève des travaux faits par le preneur et qui sont à porter dans ses immobilisations corporelles.

L’amortissement suit alors les règles de droit commun (ventilation en composant et durées distinctes d’amortissement). Il faut simplement veiller au cas des durées d’usage qui se révèlent supérieures à la durée du bail, en prenant en considération les clauses de retour des biens chez le bailleur en fin de bail.

La reprise des subventions

Une fois que la question des investissements et des amortissements est traitée, l’on peut passer à celle du rythme de reprise des subventions :

a) Toute la question est de savoir si les subventions se rapportent à l’acquisition du droit réel immobilier ou bien aux travaux.

a.a)      Le principe, en matière de logement social, est que la plupart des subventions d’Etat financent les constructions.

Mais de tels financements existent également pour le foncier (exemple : subvention pour surcharge foncière).

Pour affecter les subventions comme il convient, le mieux est de se reporter à la « « DFA » de chaque opération et il faut rappeler que cette « DFA » est l’acte d’octroi des subventions d’Etat.

a.b)      Pour les autres subventions (collectivités locales ou « PEEC »), le mieux est de des référer aux décisions d’octroi et, si celles-ci sont imprécises, d’opérer un choix d’affectation raisonnable qui sera ensuite intangible.

b) Une fois la ventilation des subventions faite, l’on pratiquera une reprise au même rythme que celui de l’amortissement des biens ou droits qu’elles financent (application du même taux d’amortissement). Ce principe vaut, qu’il s’agisse d’immobilisations incorporelles ou corporelles.