Billet 2006-11-15

Le bail d’habitation est un contrat réglementé qui vise à mettre en œuvre le droit au logement que plusieurs lois ont affirmé et rappelé. De ce fait, il concerne les locataires qui sont des personnes physiques et bénéficient de mesures protectrices.

Pour exercer son activité, une association peut prendre en location un logement. Mais peut-elle le faire dans le cadre d’un bail d’habitation. Il faut ici distinguer s’il s’agit de son fonctionnement courant ou de sa raison d’être.

Les limites du bail d’habitation pour le fonctionnement de l’association

Il faut rappeler que la réglementation vise les « baux à usage d’habitation principale ou à usage mixte, professionnel et d’habitation ». Si l’on peut aisément concevoir une telle affectation des locaux pour une personne physique, la chose est tout autre pour une association.

Il est pourtant admis, pour une association, de louer un logement pour en faire ses bureaux et le contrat peut être un « bail à usage d’habitation principale ou à usage mixte, professionnel et d’habitation »^[1]. Mais elle ne pourra se prévaloir des protections réservées aux personnes physiques habitant un logement. C’est ainsi que la jurisprudence a pu décider qu’un locataire qui n’utilisait pas le logement pour l’habitation ne pouvait se prévaloir du régime protecteur conféré par le droit de l’habitat^[2] ou du droit au renouvellement du bail à son issue s’il n’utilisait pas le logement, au moins partiellement, pour son habitation^[3].

Le bail d’habitation pour l’accomplissement de l’œuvre

Le secteur associatif intervient depuis de longues années, dans le domaine du logement « très social » ou des personnes défavorisées^[4] et les textes ont été nombreux et se sont succédé au fil du temps. Parmi les missions exercées par ces associations et que les pouvoirs publics incitent, il faut citer ce que l’on nomme :

• la captation de logements dans le parc privé ou la médiation locative ; l’idée est que les associations mobilisent des logements auprès de propriétaires privés et les utilisent pour loger des personnes défavorisées ;
• la gestion locative adaptée : le but est ici d’intégrer l’habitat à une démarche plus générale d’insertion sociale que le secteur associatif assure, sachant que ce n’est pas la mission des bailleurs sociaux articles L. 442-8 et suivants du code de la construction et de l’habitation).

Dans un cas comme dans l’autre, le schéma habituel^[5] d’intervention des associations consiste à prendre à bail des logements et à les donner à bail à la population défavorisée. Et là, le cadre contractuel utilisé par l’association locataire est bien celui du bail d’habitation, avec cependant quelques adaptations possibles.

C’est ainsi, pour prendre le cas de la « sous location HLM »^[6], qu’il peut être convenu que le locataire principal et le propriétaire se répartissent les charges d’entretien et de gestion du logement de sorte que le loyer puisse se trouver inférieur à celui d’équilibre : c’est que le complément sera pris sur le loyer secondaire.

Toujours est-il que le bail principal est bien d’habitation puisqu’il faut une chaîne logique de contrats qui va du propriétaire à l’occupant du logement : le but est bien de fournir de l’habitation à des personnes physiques et le propriétaire ne bénéficient d’aides publiques (aides fiscales ou de financement) que dans ce seul but.

Ce qu’il faut retenir

Le bail à usage d’habitation principale ou à usage mixte, professionnel et d’habitation est, en principe réservé aux personnes physiques puisqu’il assure une protection des locataires, dans le cadre du « droit au logement ».

Si l’association loue un logement pour y installer ses bureaux, elle pourra toujours utiliser ce cadre juridique mais elle ne bénéficiera pas de toutes ses protections de sorte qu’elle le vide de sa substance même.

Ce cadre juridique est plutôt réservé à l’œuvre qui consiste à fournir du logement aux personnes défavorisées ; dans ce cas l’association prend un logement à bail pour le sous-louer à une personne physique. Et le bail principal sera bien d’habitation.

[1] – Cass. 2° civ. 12-1-1994 : RJDA 4/94 n°392 et 3° civ. 23-5-1995 : RJDA 8-9/95 n° 954. Sauf accord exprès des parties pour en faire un bail d’habitation ou mixte, le bail avec une personne morale sera de droit commun.

[2] – Cass. 3° civ. 16-11-1994 : Rev. Huissiers, p. 481.

[3] – Cass. Ass. Plén. 2-2-1996 : RJDA 3-96 n° 323 ; Cass. 3° civ. 2-12-1998: RJDA 2/99 n° 158; Cass. 3° civ. 18-7-2004: RJDA 12/01 n° 1192.

[4] – La loi « Besson » du 31 mai 1990 avait prévu l’agrément préfectoral des associations pour intervenir dans ce secteur, ce qui leur permettait notamment d’accéder aux financements aidés.

[5] – Un autre schéma peut être utilisé qui consiste, pour l’association, à intervenir dans le cadre d’un mandat de gestion immobilière qui n’est pas ici évoqué parce qu’en dehors du sujet.

[6] – Voir, à ce sujet l’article publié dans l’AJDI du 10 novembre 2000, page 905.