Billet 1991-09-27

Si les organismes d’HLM et les SEML disposent des mêmes compétences dans le domaine du logement social, des différences importantes existent comportant des conséquences pour la collectivité territoriale qui y participe.

La maîtrise du patrimoine

Le transfert de propriété d’immeubles de logements sociaux à un organisme d’HLM revêt un caractère définitif. Une commune participant à un organisme d’HLM n’a qu’une vocation réduite à la propriété des immeubles composant le patrimoine de celui-ci.

Dans le cas d’une dissolution d’un organisme d’HLM, son patrimoine suit le sort suivant :

–        s’agissant d’un office d’HLM, il est obligatoirement transféré à un autre office d’HLM,

–        pour les sociétés d’HLM, il peut être attribué aux actionnaires dans la limite d’une valeur correspondant à une fois et demie le capital social. Le reste du patrimoine est transféré à un autre organisme d’HLM.

Durant la vie des organismes d’HLM, ceux-ci ne peuvent aliéner leurs immeubles de logements que de façon limitée : vente aux locataires, à d’autres organismes d’HLM, voire des SEML, celles-ci étant engagées à respecter la réglementation HLM relative aux ventes d’immeubles.

Le patrimoine immobilier d’une SEML est, à sa dissolution, réparti entre les actionnaires en proportion de leurs participations au capital social. Les collectivités territoriales peuvent cependant recevoir une part supplémentaire, en récompense de la garantie qu’elles ont accordée à la SEML pour le remboursement des emprunts souscrits.

Durant leur vie sociale, les SEML peuvent librement céder leurs biens immobiliers.

La maîtrise de la gestion

Une commune participant à un organisme doit, pour en maîtriser la gestion, disposer d’une représentation majoritaire dans ses organes délibérants : assemblée générale, conseil d’administration.

Une commune participant à un office public d’HLM ne peut disposer d’une représentation au sein du conseil d’administration qui excède le tiers des membres.

Les associés des sociétés d’HLM disposent, dans les assemblées générales, d’un nombre de voix proportionnel à leur part de capital, ce nombre étant toutefois limité à 10. Un actionnaire détenant plus de la majorité du capital peut ainsi ne pas disposer d’assez de voix pour imposer sa volonté.

Les collectivités territoriales doivent détenir la majorité du capital des SEML (dans la limite toutefois de 80 %) et disposer de plus de la moitié des voix dans les organes délibérants : conseil d’administration et assemblées générales.

Les aspects financiers

Les profits réalisés par un organisme d’HLM sont conservés par celui-ci. Les offices d’HLM sont constitués sans but lucratif et ne peuvent donc procéder à la recherche de bénéfices en vue de leur distribution. Les bénéfices des sociétés d’HLM ne peuvent être distribués que dans la limite de 6% du capital social. Les bénéfices des SEML peuvent être distribués à leurs actionnaires.

En matière fiscale, les organismes d’HLM jouissent, par comparaison aux SEML, d’un régime de faveur, malgré un statut équivalent à celui des SEML pour ce qui concerne la taxe foncière :

–        ils sont exonérés d’impôt sur les sociétés,

–        les offices sont exonérés de droits de mutation pour leurs acquisitions immobilières; les sociétés d’HLM bénéficient de cette exonération pour les seuls transferts de patrimoines entre organismes d’HLM.

Conclusion

Si la maîtrise patrimoniale des immeubles par la collectivité publique est, à terme, essentielle, les solutions SEML et HLM sont équivalentes si les immeubles sont construits sur des terrains lui appartenant et donnés à bail. A l’expiration des baux, les immeubles réintégreront le domaine de la collectivité. La solution SEML est préférable dans le cas où l’éventualité d’une vente d’immeubles à d’autres personnes que les locataires n’est pas écartée.

En matière de gestion, la solution SEML offre la possibilité institutionnelle, pour la collectivité territoriale d’être assurée d’en conserver la maîtrise.