Billet 2003-06-05

Quelques réflexions au sujet du projet de vente d’un terrain à bâtir par une société d’économie mixte locale à un organisme d’habitations à loyer modéré, les deux parties ayant des administrateurs communs.

Ce sont deux articles du code de la construction et de l’habitation qu’il faut examiner et qui interdisent ce type d’opérations. Leur texte est rappelé ci-dessous.

L. 423-10 :          Il est interdit aux administrateurs d’organismes d’habitations à loyer modéré, ainsi qu’à toute personne rémunérée par ces organismes, de vendre des immeubles directement ou indirectement auxdits organismes ou à leurs clients, de leur consentir des prêts avec hypothèque, de passer avec ces organismes ou avec leur clients des marchés de travaux ou de fournitures ou d’imposer le choix d’un fournisseur, entrepreneur ou prestataire de service déterminé pour la réalisation d’une de ces opérations prévues au présent livre. La contravention à ces interdictions est punie d’une amende de 4 500 euros. La peine sera doublée en cas de récidive.

L. 423-11 :          Il est interdit aux administrateurs des organismes d’habitations à loyer modéré ainsi qu’à toute personne employée par ces organismes de recevoir, directement ou indirectement et sous quelque forme que ce soit, même en prenant ou en conservant des intérêts dans une entreprise, un avantage quelconque de la part des personnes qui interviennent dans les ventes ou échanges d’immeubles réalisés avec les organismes précités ou avec leurs clients, ainsi que de la part des architectes et des entrepreneurs qui exécutent des travaux pour le compte de ces organismes ou de leurs clients et, d’une façon générale, de la part de tout fournisseur. La contravention aux interdictions qui précèdent est punie d’une amende de 9.000 euros et d’un emprisonnement de trois ans. La peine est doublée en cas de récidive.

En consultant la documentation (Jurisclasseur administratif, tome 7, fascicule 461, mise à jour du 30 juillet 2002, n° 30), l’on trouve un cas de jurisprudence qu’il est fort intéressant de citer.

L’article L. 423-11 du code de la construction et de l’habitation interdit notamment aux administrateurs des organismes d’HLM de recevoir un avantage quelconque de la part des personnes qui interviennent dans les ventes d’immeubles.

L’infraction à cette règle constitue un délit dont a été rendu coupable un administrateur d’un office d’HLM qui était en même temps associé d’un office notarial ayant dressé de nombreux actes de vente pour le compte de l’organisme d’habitations à loyer modéré précité.

Son associé, condamné pour complicité d’infraction au code de la construction et de l’habitation, s’est pourvu en cassation aux motifs que les honoraires perçus présentaient un caractère normal et que le libre choix de la société civile professionnelle en question reposait sur des considérations objectives. Cette argumentation n’a pas convaincu la cour suprême : celle-ci a confirmé que l’intention délictuelle des prévenus résultait de la seule connaissance de la violation de la loi et que la complicité était avérée par aide et assistance (Cass. crim., 2 mai 2001, Nicolas, n° 3156).

Ces deux articles du code de la construction et de l’habitation sont très comparables et complémentaires puisqu’ils répriment tout intérêt pris dans une affaire intéressant un organisme HLM. Et l’argumentation de la cour de cassation fait assez largement penser à l’ancien délit d’ingérence (devenu « prise illégale d’intérêt ») en ce qu’il vise tout acte, même s’il n’a pas de consistance financière. Il s’agit, en quelque sorte, d’un délit formel.

Dans le cas des personnes morales, leur responsabilité pénale n’est engagée que pour autant que le texte qui définit l’infraction le prévoit expressément. Or la rédaction actuelle des articles L. 423-10 et 423-11 du code de la construction et de l’habitation est bien antérieure à l’institution, par le nouveau code pénal, de la responsabilité des personnes morales. L’on peut donc supposer que ne sont donc visées que les personnes physiques ayant la qualité d’administrateur des organismes d’HLM.

Et si la personne morale est une collectivité territoriale, il est peu probable que l’on puisse la rechercher en responsabilité si l’on en croit l’article L. 121-2 du code pénal, sauf à ce que le cas d’espèce concerne une activité de service public susceptible de délégation.

Les personnes morales, à l’exclusion de l’Etat, sont responsables pénalement, selon les distinctions des articles 121-4 à 121-7 et dans les cas prévus par la loi ou le règlement, des infractions commises, pour leur compte, par leurs organes ou représentants. Toutefois, les collectivités territoriales et leurs groupements ne sont responsables pénalement que des infractions commises dans l’exercice d’activités susceptibles de faire l’objet de conventions de délégation de service public. La responsabilité pénale des personnes morales n’exclut pas celle des personnes physiques auteurs ou complices des mêmes faits, sous réserve des dispositions du quatrième alinéa de l’article 121-3.

En d’autres termes, il semble peu probable que l’on puisse retenir la responsabilité pénale d’une personne morale qui serait administrateur commun à une société d’économie mixte locale et à un organisme HLM acquéreur d’un terrain à bâtir. Mais la responsabilité des personnes physiques (y compris les représentants permanents de la personne morale administrateur) demeure, par exemple sur le fondement de l’article L. 423-11 du code de la construction et de l’habitation.