La note 69- avril 2012

Les bailleurs sociaux sous-traitent fréquemment à des associations la gestion de certaines opérations. Comme il s’agit très souvent de logement social, l’on se trouve dans un secteur administré et les relations entre le bailleur (le maître d’ouvrage) et le locataire (l’association gestionnaire) sont strictement encadrées par la loi.

Que recouvre « le logement social » ?

Pour résumer cette notion, on pourrait dire que les logements locatifs sociaux (LLS) sont des logements proposés par les bailleurs sociaux, sociétés d’HLM et sociétés d’économie mixte, qui s’adressent aux ménages à revenus modestes ne dépassant pas un certain plafond de revenus tenant compte de leur situation familiale. Il existe également des Logements Locatifs très sociaux (LLTS) qui s’adressent à un public plus défavorisé, dont les plafonds de ressources sont inférieurs à 75% des plafonds LLS.

Il n’y a pas de logement social sans déploiement d’aides importantes :

• aides à la pierre qui diminuent le coût du financement du logement : les bailleurs sociaux obtiennent des financements aidés par l’Etat qui leur permettent de pratiquer en retour des loyers modérés.
• aides à la personne dont les locataires peuvent bénéficier qui les aident à payer leur loyer. Cette aide personnalisée au logement dite « APL » est attribuée par la CAF en fonction de des ressources et de la composition du foyer du demandeur. Elle suppose la conclusion d’une convention passée entre l’Etat et le bailleur social, publiée au fichier immobilier de sorte que l’expression « logement conventionné » est synonyme de « logement social ».

Pour être plus précis, la loi n° 2000-1218 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU), imposant à certaines communes de disposer de 20 % de logements sociaux, est venue modifier la définition du logement social codifiée à l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation (CCH) en excluant entre autres, les logements financés à l’aide de PAP ; ainsi selon l’article L.302-5, les logements sociaux comprennent :

• les logements locatifs appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré, à l’exception en métropole de ceux construits ou acquis et améliorés depuis le 5 janvier 1977 et ne faisant pas l’objet d’une convention définie à l’article L. 351-2 du CCH ;
• les autres logements conventionnés dans les conditions de l’article L. 351-2 et dont l’accès est soumis à des conditions de ressources ;
• les logements appartenant aux sociétés d’économie mixte des départements d’outre-mer, les logements appartenant à l’Entreprise minière et chimique et aux sociétés aux sociétés à participation majoritaire des houillères de bassin, aux sociétés à participation majoritaire des charbonnages de France et à l’établissement public de gestion immobilière du Nord – Pas-de-Calais ;
• les logements ou les lits des logements-foyers de personnes âgées, de personnes handicapées, de jeunes travailleurs, de travailleurs migrants et des logements-foyers dénommés résidences sociales, conventionnés dans les conditions définies au 5° de l’article L. 351-2 ainsi que les places des centres d’hébergement et de réinsertion sociale visées à l’article 185 du code de la famille et de l’aide sociale. Les lits des logements-foyers et les places des centres d’hébergement et de réinsertion sociale sont pris en compte dans des conditions fixées par décret.

Ainsi, on peut distinguer deux grandes familles de logements : le logement familial et l’hébergement en foyer, pour lesquels des contraintes de gestion différentes existent ; en effet la gestion d’un foyer-logements exige un personnel et des services particuliers que ne nécessite pas la gestion d’une opération de logements familiaux.

Les bailleurs sociaux qui par l’accès aux financements aidés sont les mieux placés pour réaliser la maîtrise d’ouvrage des opérations de logements sociaux, sont amenés à sous-traiter la gestion de certaines opérations à des structures associatives qui ont un savoir-faire reconnu dans ces domaines particuliers.

Tel est notamment le cas de la gestion des foyers-logements souvent confiée à des associations.

Qu’entend-on par « foyers-logements »

Les foyers-logements, qui constituent une formule d’accueil mise en place dans le cadre des financements aidés sont définis à l’article R. 351-55 du code de la construction et de l’habitation (CCH) comme des « établissements à caractère social qui assurent le logement dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs et des locaux communs meublés ainsi que, le cas échéant, diverses prestations annexes telles que blanchissage, service de soins ou services sociaux éducatifs moyennant une redevance« .

Lorsque des foyers-logements ont été financés dans les conditions de l’article L 351-2, ils ouvrent droit à l’APL.

Relations entre le bailleur social et l’association gestionnaire

Lorsqu’un bailleur social sous-traite à une association la gestion d’un foyer-logements, une convention doit être conclue entre les deux parties visant à préciser le rôle de chacun et à répartir les charges entre le locataire principal (l’association) et le propriétaire (le bailleur social).

Cette convention de location globale des foyers s’inscrit dans le cadre du code civil et du code de la construction et de l’habitation :

• articles 1713 à 1778, relatifs au contrat de louage de choses ;
• articles R 353-154 à R 353-164-1, relatifs aux logements-foyers autres que les logements-foyers dénommés résidences sociales.

Elle reste pourtant dépendante de la négociation entre les parties, sur le point de la répartition entre le propriétaire et le locataire principal des charges d’amélioration, d’entretien et de réparations. La seule contrainte que l’on peut identifier dans cette négociation tient au principe de l’équilibre financier : il s’agit que l’occupant final (ou, plus précisément le contribuable, du fait de l’APL) ne supporte pas un coût plus élevé que celui qui existerait, en l’absence de preneur principal.

Le montant de la redevance à appliquer par le propriétaire est prévu dans la convention d’origine conclue entre l’Etat et le bailleur : « La convention prévue à l’article L. 353-2 du code précité régit la part de la redevance qui, contrepartie de l’occupation du logement, est assimilable au loyer et aux charges locatives ».

Par ailleurs en vertu de l’article R353-157 « La part de la redevance mensuelle prise en compte pour le calcul de l’aide personnalisée au logement, assimilable au loyer et aux charges locatives récupérables, acquittée par le résident, à l’exclusion des autres dépenses liées le cas échant à d’autres prestations, ne doit pas excéder un maximum fixé par la convention.

Ce maximum est révisé, en application de l’article L. 353-9-2, au 1er janvier de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers prévu au d de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

La redevance pratiquée peut, dans la limite de ce maximum et de l’indice de référence des loyers, être réactualisée au 1er janvier de chaque année, dans les conditions prévues à l’article L. 353-9-3.

Cette redevance peut, en outre, dans la limite de ce maximum, après que le gestionnaire aura recueilli l’avis du préfet, être majorée chaque année le 1er janvier en cas d’amélioration notable du service rendu. »

L’article R353-158 précise le mode de calcul de cette redevance qui est composée de deux éléments : l’un équivalent au loyer et l’autre équivalent aux charges locatives récupérables.

L’élément équivalent au loyer tient compte :

1. Des frais financiers annuels afférents à l’immeuble qui recouvrent le remboursement ;

• Des charges afférentes à l’ensemble des emprunts contractés pour la construction, l’amélioration ou l’acquisition-amélioration du logement-foyer ;
• Des frais généraux du propriétaire ;
• De la provision pour grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil ;
• Du montant de la prime d’assurance de l’immeuble ;

2. Des frais de fonctionnement du logement-foyer, à l’exclusion de ceux qui concernent l’amortissement du mobilier, l’action socio-éducative, le fonctionnement du centre de soins et les dépenses de blanchissage, à savoir :

• Frais de siège du gestionnaire ;
• Frais fixes de personnel administratif ;
• Provision pour gros entretien en application des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil et frais de personnel et de fournitures afférents à ces travaux ainsi que toutes dépenses de menu entretien au sens des articles 1754 et 1755 du code civil.

L’élément équivalent aux charges locatives récupérables, pris en compte forfaitairement, est exigible en contrepartie des charges dont la liste est énumérée par le décret du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables.

Si l’on retient ce qui précède, l’intervention d’une association gestionnaire ne peut être à l’origine d’une majoration de la redevance : le cadre strict prévu par le législateur est en théorie un bon garde-fou.

La responsabilité solidaire du bailleur et du gestionnaire

L’article 3 du modèle de convention conclue entre l’Etat, l’organisme propriétaire et l’organisme gestionnaire en application de l’article L. 353-2 du code de la construction et de l’habitation et portant sur les résidences sociales visées aux articles L. 351-2 et R. 351-55 du code de la construction et de l’habitation et ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement est rédigé ainsi :

« Les locaux doivent être maintenus en bon état de fonctionnement au moyen d’une politique de provision pour le financement de travaux d’entretien et de grosses réparations.

Si le propriétaire et le gestionnaire sont deux organismes distincts, les obligations respectives du propriétaire et du gestionnaire relatives à la maintenance et à l’entretien des locaux sont celles définies dans la convention de location.

Dans le cas où le propriétaire est gestionnaire direct, le propriétaire est tenu, en application des articles 606, 1719, 1720 et 1721 du code civil, de maintenir les locaux en bon état d’habitation et de faire exécuter les réparations nécessaires qui sont à sa charge.

Pour permettre le contrôle de l’exécution des obligations définies ci-dessus, le propriétaire s’engage avec le gestionnaire à tenir un carnet d’entretien et de grosses réparations annuel dans lequel seront consignés tous les renseignements sur les interventions d’entretien, de réparation ou d’amélioration faites ou à faire par l’un ou l’autre sur l’immeuble. »

En application des articles 606 du code civil, le propriétaire conserve à sa charge les travaux de grosses réparations et des articles 1719 et 1721 ceux de bon entretien.

La contrepartie en est l’inclusion dans le loyer principal de la participation patrimoniale du propriétaire qui peut être assise sur le coût de revient indexé de l’investissement initial.

Comme la responsabilité de ces travaux reste de la responsabilité du propriétaire, toute différence pouvant exister entre ce qui est facturé au locataire principal au titre de ces dépenses et leur montant réel reste acquise au propriétaire. C’est qu’il convient bien de distinguer :

• d’une part, la responsabilité de ces dépenses ;
• d’autre part, leur financement (par la voie du loyer).

Il est fort douteux que le propriétaire puisse arguer d’une insuffisance de ressources pour se dégager de sa responsabilité au titre des travaux à réaliser.

Il est donc souhaitable que la convention globale conclue entre le propriétaire et le gestionnaire définisse clairement des catégories de travaux au regard des règles tant juridiques que comptables et leur formalisation, ce qui revient à mettre en place un plan de travaux.

La répartition des dépenses entre le bailleur et le gestionnaire

L’on peut parfaitement concevoir que le propriétaire ne supporte aucune des dépenses d’amélioration, de réparations, grosses ou petites et d’entretien parce que la charge en aura été transférée au preneur principal. Bien entendu, la traduction en sera une diminution du loyer principal qui comprendra alors le seul coût de l’investissement initial. Même s’il ne s’agit pas d’une pratique habituelle, il est cependant possible de l’envisager.

La pratique habituelle observée par les bailleurs sociaux consiste à conserver à la charge du bailleur les dépenses d’amélioration et de grosses réparations en les incorporant sous forme d’annuités d’emprunts et de dotation forfaitaire à la provision pour grosses réparations dans le calcul du loyer principal. Le changement des règles comptables a provoqué quelques perturbations dans ces habitudes qui restent encore à adapter. : la principale difficulté que l’on peut résumer avec le tableau de concordance suivant consiste à ajuster les règles de droit et celles comptables qui sont en vigueur.

On constate que les améliorations sont rarement prévues dans le cadre de la convention initiale de location globale : elles font plutôt l’objet d’avenants. Et, très généralement, les habitudes prises l’ont été avec des règles comptables de distinction entre l’investissement et l’exploitation.

Le changement des règles comptables a provoqué quelques perturbations dans ces habitudes qui restent encore à adapter. : la principale difficulté que l’on peut résumer avec le tableau de concordance suivant consiste à ajuster les règles de droit et celles comptables qui sont en vigueur.

Droit	Comptabilité
	Investissement	« PGE »	Charges
Article 606 c. civ.	Oui	Oui	Non
Articles 1719 à 1721 c. civ.	Oui	Oui	Oui
Articles 1754 & 1755 c. civ.	Non	Oui	Oui

Si l’on s’en tient à une approche comptable qui est sans doute la plus commode, il serait possible de procéder à la répartition suivante des dépenses entre le propriétaire et le locataire principal en incluant dans le loyer principal :

• les investissements, à la rubrique des charges de financement,
• le gros entretien, à la rubrique correspondante,

et en mettant à la charge du preneur principal les autres charges d’entretien et de réparation. Il va de soi que les conventions devront alors être rédigées en ce sens, c’est-à-dire en décomposant les travaux par catégories.

Conclusion

Lorsqu’une association est chargée par un bailleur social de la gestion d’un foyer, elle a tout intérêt à examiner avec attention la convention qu’elle va conclure au regard, d’une part de sa responsabilité en matière de travaux vis-à-vis des occupants et, d’autre part de leur inclusion ou non dans le loyer principal qu’elle devra supporter.

 

Elisabeth Bailleux – Diplômée d’expertise comptable – pour Juris Associations