Billet 1998-12-05

1. RAPPEL DU DISPOSITIF ANTÉRIEUR

Le régime d’imposition à la taxe d’habitation des immeubles exploités en foyers logements qui existait peut se présenter, en résumé, de la façon suivante :

• la taxe d’habitation est, en principe, due sur les logements ou les chambres par leurs occupants qui bénéficient des exonérations habituelles en fonction de leurs revenus,
• lorsque les occupants n’ont pas la jouissance privative des chambres ou des logements, la taxe d’habitation est due par le gestionnaire qui peut demander un dégrèvement pour tenir compte des revenus des occupants,
• cette taxe est toutefois supportée par le gestionnaire pour les logements ou les chambres vacants,
• cette taxe est également due par le gestionnaire pour les locaux communs et les locaux administratifs,
• si le gestionnaire est considéré comme poursuivant un but lucratif (au sens fiscal du terme), il est soumis à la taxe professionnelle.

Le régime d’imposition à la taxe d’habitation prévoyait que le redevable de cette taxe était la personne qui disposait de la possibilité d’occuper le local à tout moment. Cette disposition permettait d’imposer le locataire principal d’un logement en cas de défaut de sous-locataire.

2. L’APPORT DE LA LOI EXCLUSION.

L’article 42 de la loi « exclusion » complète l’article 1414 II du code général des impôts de façon à exonérer de taxe d’habitation les gestionnaires de foyers et les organismes pratiquant la sous-location. Le texte de cet article est ainsi rédigé : « Sont dégrevés d’office : 1° Les gestionnaires de foyers de jeunes travailleurs, de foyers de travailleurs migrants et des logements-foyers dénommés résidences sociales, à raison des logements situés dans ces foyers ; 2° Les organismes ne se livrant pas à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif, lorsqu’ils sont agréés dans les conditions prévues à l’article 92 L par le représentant de l’État dans le département ou lorsqu’ils ont conclu une convention avec l’État conformément à l’article L. 851-1 du code de la sécurité sociale, à raison des logements qu’ils louent en vue de leur sous-location ou de leur attribution à titre temporaire aux personnes défavorisées mentionnées à l’article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. II – Les dispositions du I s’appliquent à compter du 1er janvier 1998. III – Les obligations déclaratives à la charge des personnes ou organismes entrant dans le champ d’application du I sont fixées par décret.« .

3. COMMENTAIRES DU DISPOSITIF

3.1. Date d’effet de l’exonération

La date d’effet de cette exonération de taxe d’habitation a été fixée au 1er janvier 1998, ce qui signifie que la taxe d’habitation de 1998 ne sera pas due. Cependant, compte tenu de la date de publication de la loi, l’exonération pour 1998 sera accordée par voie de dégrèvement.

En d’autres termes, les organismes concernés vont, comme habituellement recevoir le rôle de la taxe d’habitation et devront en demander le dégrèvement.

3.2. Les organismes concernés

3.2.1. Les organismes gestionnaires de foyers

Sont concernés par cette exonération, les organismes gestionnaires de foyers qui sont passibles de la taxe d’habitation sur les logements. Il faut rappeler que le principe général est que la taxe d’habitation est due par les résidents d’un foyer, sauf s’ils ne sont pas considérés comme disposant réellement de leur jouissance privative. La règle est donc que les occupants soient passibles de cette taxe ; ils bénéficient alors normalement des exonérations de cette taxe, en fonction du niveau de leurs revenus. La dérogation à cette règle est d’imposer le gestionnaire du foyer à cette taxe qui peut toutefois en demander le dégrèvement si les revenus des résidents l’autorisent. La réforme introduite par la loi « exclusion » relève ainsi, pour l’essentiel, d’une simplification du traitement administratif des exonérations de taxe d’habitation des gestionnaires de foyers ou de leurs résidents.

Le gain financier apporté par cette disposition aux gestionnaires de foyers ne peut ainsi provenir, à notre sens, que de la suppression de la taxe d’habitation :

• sur les logements vacants ;
• sur les logements occupés par des résidents dont les revenus sont tels que le gestionnaire ne peut en demander le dégrèvement.

Les gestionnaires de foyers restent cependant imposables à la taxe d’habitation sur les locaux communs et administratifs du foyer : en ce domaine, la loi « exclusion » n’apporte pas d’innovation.

3.2.2. Les organismes sans but lucratif de sous-location

Sont aussi concernés par l’exonération de taxe d’habitation les organismes sans but lucratif qui louent des logements pour loger des personnes défavorisées en sous-location ou en hébergement temporaire. Il s’agit des organismes ne se livrant pas à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif. Il est, bien entendu, fait application des principes de la doctrine des œuvres (revue selon la dernière instruction fiscale réformant le statut fiscal des associations) pour déterminer si une association peut être considérée comme sans but lucratif, étant toutefois rappelé que les activités de location ou de sous-location de logements comme de placement de la trésorerie menées dans ce cadre sont soumises à l’impôt sur les sociétés aux taux réduits en vigueur (Rép. Luppi, AN 5 octobre 1992, p. 4603, n° 59017 ; CE CAPC 6 octobre 1993, n° 13950, Association œuvre hospitalière de nuit, RJF 12/93, n° 1530). Il est plus délicat d’affirmer que les U.E.S. sont sans but lucratif (au moins sur le plan fiscal à la différence de leur statut) dans la mesure où elles ont la forme de société commerciale et comme telles relèvent de l’impôt sur les sociétés selon les modalités de droit commun (sous réserve toutefois des ristournes aux membres coopérateurs). La documentation consultée n’a pas permis de trancher définitivement ce point et il faudra sans doute attendre un cas d’espèces pour être certain que les U.E.S. sont bien visées.

Sont ainsi visés les organismes qui louent des logements pour les sous-louer à des personnes défavorisées au sens de la loi « droit au logement ». Il leur faut alors être agréés par le représentant de l’État dans le département selon les modalités prévues à l’article 92 L du code général des impôts (qui renvoie à l’article 41 DD de l’annexe III) dont les dispositions méritent un rappel. L’agrément est accordé par le préfet pour une durée indéterminée moyennant la justification d’une compétence dans le domaine de l’action sociale et d’une expérience en matière d’insertion sociale ou de logement des personnes défavorisées. Ce texte utilise le vocable d’organisme, ce qui autorise l’agrément d’associations comme d’U.E.S.. L’exonération de taxe d’habitation de ces organismes pour les logements loués ne devrait leur procurer d’économies qu’à raison des logements loués et qui ne sont pas sous-loués.

Mais sont aussi visés les organismes qui louent des logements pour héberger temporairement des personnes défavorisées lorsqu’ils ont conclu une convention avec l’État au titre de l’article L. 851-1 du code de la sécurité sociale. Ce texte institue une aide pour les associations sans but lucratif logeant temporairement des personnes défavorisées, aide accordée dans le cadre de conventions à passer avec l’État. Dès lors que le code de la sécurité sociale ne vise que les associations à but non lucratif, il est douteux que les U.E.S. puissent être considérées comme relevant de ce dispositif d’aide comme de celui d’exonération de taxe d’habitation pour les logements loués.

Un des principes régissant la taxe d’habitation est qu’elle est due par l’occupant permanent d’un logement. De ce fait, les hébergements temporaires échappent à cette taxe (D. adm. 6 D-1221, n° 10, 30 juillet 1992 et 6 D-1231, n° 6, 30 juillet 1992 ; CE 24 février 1908, Leherff, Lebon, p. 191). Mais des aménagements avaient été fixés à ce principe : les associations locataires de logements destinés à l’hébergement temporaire de personnes défavorisées étaient soumises au paiement de cette taxe (Rép. Gambier, AN 14 décembre 1992, p. 5641, n° 60969 et Rép. Philibert, AN 25 octobre 1993, p. 3675, n° 4539). Leur qualité de locataire principal était retenue pour les considérer redevables de cette taxe. La loi « exclusion », en exonérant certaines de ces associations de la taxe d’habitation, leur procure ainsi une réelle aide financière.

3.3. Les immeubles concernés

Les immeubles visés par cette exonération sont les foyers de jeunes travailleurs, les foyers de travailleurs migrants et les foyers-logements dénommés résidences sociales. Aux termes de l’article R. 351-55, 2° du code de la construction et de l’habitation, sont dénommés résidences sociales les foyers-logements destinés au personnes défavorisées. Le texte du code de la construction et de l’habitation renvoie expressément à l’article premier de la loi « droit au logement ». Les foyers de jeunes travailleurs et de travailleurs migrants sont également visés par l’article R. 351-55 du code de la construction et de l’habitation en son 3°. En revanche, la loi « exclusion » n’étend pas l’exonération de taxe d’habitation aux foyers des personnes handicapés ou âgées (visés au 1° de l’article R.351-55 du c.c.h.). Il est utile de rappeler que l’ensemble de ces foyers sont considérés comme relevant de la même catégorie au regard de l’aide personnalisée au logement.

3.4. Les obligations déclaratives

Différentes obligations déclaratives sont prévues par la loi à la charge des organismes bénéficiaires de ces exonérations de taxe d’habitation. Ces obligations déclaratives restent à préciser formellement dans des décrets à paraître.