Billet 1998-12-04

1. EXONÉRATION DE TAXE FONCIÈRE SUR CONSTRUCTIONS NEUVES

1.1. Rappel du dispositif antérieur

Le mécanisme d’exonération de longue durée (15 ans) de la taxe foncière sur les propriétés bâties (en construction neuve) mis en place par l’article 1384 A du code général de impôts était le suivant :

• les logements visés sont ceux à usage locatif faisant l’objet d’une convention avec l’État ouvrant droit à l’A.P.L. ;
• leur construction donne lieu à imposition à la TVA au taux réduit de 5,5 % ;
• le financement de leur coût de revient est assuré, pour plus de 50 % par des P.L.A..

Ce régime d’exonération de taxe foncière concerne l’ensemble des opérateurs du logement social : HLM, SEM ou associations.

1.2. L’apport de la loi exclusion

Le régime d’exonération de la taxe foncière des constructions neuves de logements sociaux est modifié par l’article 50 de la loi exclusion qui vient compléter l’article 1384 A du code général des impôts : « La condition de financement s’apprécie en tenant compte des prêts consentis au titre de la participation des employeurs à l’effort de construction, pour un organisme dont l’un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées, qui est agréé à cette fin par le représentant de l’État dans le département, et qui bénéficie d’une subvention pour la construction de logements locatifs aidés faisant l’objet d’une convention ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement. II – Les dispositions du I s’appliquent aux constructions achevées à compter du 25 mars 1998.« .

1.3. Commentaires du dispositif

1.3.1. Les prêts à retenir

L’apport de la loi « exclusion » est relativement limité pour ce qui concerne le dispositif existant puisqu’il se borne à admettre que les prêts consentis sur des fonds de la P.E.E.C. soient considérés comme des prêts aidés. En d’autres termes, il convient maintenant de savoir si le coût de revient d’une opération est financé pour plus de 50 % par des P.L.A. ou des prêts de la P.E.E.C.. Bien entendu, en application des règles normales, cette évaluation est à faire au moment de la livraison de l’opération de construction neuve. Les remboursements anticipés de prêts pendant la période d’exonération de taxe foncière ne la remettent pas en question (Inst. 18 mai 1987, 6 C-1-87, n°8). Il n’est toutefois pas certain que les surfinancements manifestes du coût de revient puissent être utilisés pour bénéficier de cette exonération.

1.3.2. Les opérateurs concernés

Mais cette possibilité ne concerne pas tous les opérateurs du logement social : seuls sont visés les organismes agissant pour le logement des personnes défavorisées et agréés à cette fin par le préfet. Il est peu douteux que les associations et les U.E.S. entrent dans les prescriptions requises.

1.3.3. Les opérations concernés

Pour autant, toutes les opérations ne sont pas manifestement pas visées par cette modalité de calcul des prêts aidés. Le texte de la loi adoptée parle du bénéfice d’une subvention ouvrant droit à l’A.P.L. (malgré l’imperfection de rédaction du texte, il est peu douteux qu’il faille considérer les subventions comme attachées à des opérations et non pas aux organismes). Or l’on sait que l’A.P.L. est ouverte notamment aux occupants des logements :

• seulement financés par des prêts aidés ;
• financés par prêts aidés et subventions de l’État.

En d’autres termes, seules certaines opérations construites par des organismes logeant les plus démunis seront exonérées de taxe foncière : en gros, celles destinées à loger effectivement ces personnes et non pas les classes intermédiaires.

1.3.4. La durée de l’exonération

Les opérations de construction neuves achevées à compter du 25 mars 1998 bénéficieront donc d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans.

2. EXONÉRATION DE TAXE FONCIÈRE SUR ACQUISITIONS-AMÉLIORATIONS

2.1. Un dispositif nouveau

Une nouvelle exonération de longue durée de taxe foncière est instituée pour les opérations d’acquisition-réhabilitation au moyen de l’institution d’un article 1384 C dans le code général des impôts, rédigé dans les termes suivants : »Les logements acquis en vue de leur location avec le concours financier de l’État, en application des 3° et 5° de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation, sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans à compter de l’année qui suit celle de leur acquisition. Sont également exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans les logements visés au 4° de l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation qui, en vue de leur location ou attribution à titre temporaire aux personnes défavorisées mentionnées à l’article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, sont améliorés au moyen d’une aide financière de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat par des organismes ne se livrant pas à une exploitation ou à des opérations à caractère lucratif et agréés à cette fin par le représentant de l’État dans le département. Le bénéfice de l’exonération est subordonné à la condition que la décision de subvention intervienne dans un délai de deux ans au plus à compter de l’année suivant celle de l’acquisition des logements par ces organismes. L’exonération de quinze ans est applicable à compter de l’année qui suit celle de l’achèvement des travaux d’amélioration. Les obligations déclaratives à la charge des personnes et organismes entrant dans le champ d’application du présent article sont fixées par décret. Les dispositions du III s’appliquent à compter du 1er janvier 1998. Les dispositions des articles 1384 B, 1586 B et 1599 ter E du CGI ne sont plus applicables aux acquisitions de logements mentionnés à l’article 1384 C du même code réalisées à compter du 1er janvier 1998.« .

2.2. Les opérations concernées

2.2.1. Les opérations du L. 351-2-3° du CCH

Sont, en premier lieu, visées les opérations d’acquisition-amélioration prévues à l’article L. 351-2-3° du code de la construction et de l’habitation. Il faut rappeler que ces opérations pouvaient déjà bénéficier d’une exonération de taxe foncière mais seulement sur délibération des collectivités territoriales concernées, selon le dispositif prévu par l’article 1384 B du code général des impôts. Cette exonération facultative est ainsi, pour ces opérations, supprimée pour être remplacée par l’exonération de plein droit. Dans la mesure où l’exonération prévue par la loi « exclusion » vise certaines opérations, la qualité de l’opérateur importe peu.

2.2.2. Les opérations du L. 351-2-5° du CCH

Sont également visées les opérations de logements-foyers telles que visées par l’article L. 351-2-5° du code de la construction et de l’habitation, c’est-à-dire qui sont assimilées à du logement locatif social. Les caractéristiques de telles opérations sont précisées par l’article R. 351-56 du code de la construction et de l’habitation et exige, en gros :

• un financement aidé (étant précisé que les fonds de la P.E.E.C. peuvent être ici pris en compte) ;
• une convention avec l’État ouvrant droit à l’A.P.L..

Pour ces opérations, la qualité du propriétaire n’est pas considérée pour permettre l’exonération de taxe foncière de longue durée.

2.2.3. Les opérations du L. 351-2-4° du CCH

Sont enfin visées certaines des opérations prévues à l’article L. 351-2-4° du code de la construction et de l’habitation (et précisées dans la partie réglementaire du code aux articles R. 353-32 à 353-57). Ces opérations sont celles portant sur l’amélioration de logements financée au moyen d’une aide de l’A.N.A.H. (le mot de subvention est utilisé dans le texte) et donnant lieu à la conclusion d’une convention avec l’État ouvrant droit à l’A.P.L.. Des conditions sont cependant fixées pour que cette exonération de taxe foncière soit applicable.

• Il est ainsi exigé que la subvention constitutive de l’aide de l’A.N.A.H. soit accordée dans un délai n’excédant pas deux ans à compter de l’acquisition des logements.
• La deuxième condition tient à l’organisme qui réalise de telles opérations : il doit s’agir d’un organisme sans but lucratif (les termes utilisés incluent les associations et les U.E.S.) et agréé par le préfet selon les modalités déjà exposées plus haut.
• Enfin la troisième et dernière condition tient à l’opération et à l’opérateur : leur objet doit être de contribuer au logement des personnes défavorisées telles que définies par la loi « droit au logement ».

2.3. Formalités déclaratives

L’exonération de longue durée de la taxe foncière désormais régie par l’article 1384 C du code général des impôts suppose l’accomplissement de formalités déclaratives qui restent à préciser par décret.

2.4. Durée de l’exonération

Cette exonération prend effet pour les logements acquis à compter du 1er janvier 1998. Toutefois, pour les logements améliorés avec l’aide de l’A.N.A.H., la durée de 15 ans est décomptée à partir de l’achèvement des travaux d’amélioration : en d’autres termes, la taxe foncière est due pour la période allant de l’acquisition des logements à l’achèvement des travaux.