La note 22 – mars 2000

Par une circulaire n° 97-51 du 29 mai 1997, le Ministère chargé de l’habitat s’était penché sur la question fort intéressante des modalités de détermination de l’équilibre d’exploitation des opérations de logements sociaux financés par des prêts locatifs aidés de la Caisse des dépôts et consignations. Et, à cette occasion, le tableau conçu pour évaluer la trésorerie attendue de l’exploitation – que les praticiens nomment l’autofinancement net – était certes présenté mais une partie de son mode d’emploi était resté dans les cartons[1].

Cette incertitude est désormais supprimée : la note technique du Directeur général de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction du 12 novembre 1999 est venue, près de deux ans après la circulaire, compléter le dispositif de calcul de l’équilibre prévisionnel des opérations PLA. Pendant cette période, les évolutions n’auront pourtant manqué dont les plus notables sont :

–    les deux baisses successives du taux de rémunération du « Livret A » de 1998 et 1999 dont la dernière a eu pour contrepartie un « gel » des loyers des bailleurs sociaux de deux ans ; il en est notamment résulté une diminution des charges d’emprunts pesant sur l’exploitation des immeubles locatifs sociaux et d’autant plus que la Caisse des dépôts et consignations a également offert différentes possibilités de réaménagement d’encours qui n’étaient pas directement liées au « Livret A » ;

–    l’application du taux réduit de 5,5 % pour la TVA grevant les dépenses de grosses réparations et même d’entretien ;

–    la fin du PLA qui est remplacé par le PLUS (prêt locatif à usage social) selon les modalités prévues par la circulaire n° 99-71 du 14 octobre 1999. Sans se livrer à une exégèse juridique des plus pointues, l’on peut supposer que les normes d’équilibre seront les mêmes tant en PLUS qu’en PLA.

Le tableau de détermination de l’autofinancement net d’une opération locative peut être servi des informations suivantes, tirées de la note technique :

La circulaire précise qu’il s’agit là d’indicateurs qui ne sont à retenir que s’ils restent pertinents avec les réalités locales constatées et, sur ce point, il est probable que des adaptations seront nécessaires, tout particulièrement :

–    pour la vacance et les impayés qui représentent aujourd’hui un vrai défi pour de très nombreux bailleurs sociaux ; d’autant que ce taux de 3 % couvre non seulement les pertes de loyers mais aussi les pertes sur charges récupérables (en effet, si l’on retient des charges récupérables de 50 % des loyers quittancés, le taux de 3 % indiqué dans la note technique du Ministère correspond en fait à 1 % de taux de vacance et 1 % de taux d’impayé ce qui se rencontre – hélas – assez rarement) ;

–    pour la taxe foncière qui progresse au moins de 1 % du seul fait de l’ajustement annuel des valeurs locatives ; les collectivités locales resteront-elles toutes dans une progression de taux limitée à 0,75 % ?

Le taux de rémunération pour le placement de la trésorerie appelle peu de commentaires : c’est celui du « livret A » depuis la baisse d’août 1999.

Le taux de 0,6 % pour déterminer les grosses réparations est à appliquer au coût de revient des immeubles. L’on se souvient que la circulaire de 1997 prévoyait deux taux : 0,6 % et 0,7 % selon que la construction était ou non passible d’une TVA à 5,5 %. C’est que cette TVA réduite a été depuis étendue aux dépenses de cette nature. La progression de cette dépense est censée suivre l’indice du coût de la construction, c’est à dire varier comme les loyers.

Il reste que le principal enseignement que l’on peut tirer des taux de progression arrêtés est le « différentiel » de 0,5 % entre recettes et dépenses qui conforte assez largement ce que la pratique était accoutumée à faire. Pour autant, il ne faut pas conclure à un inévitable déficit des opérations. C’est que l’essentiel des charges est constitué par l’annuité d’emprunt qui consomme les trois-quarts environ du produit locatif net. Et depuis la dernière baisse du « livret A », les PLA (et même le PLUS) offert par la Caisse des dépôts et consignations présentent une annuité constante. Si l’on apprécie l’équilibre financier sur une durée de 32 ans, il sera ainsi relativement facile d’y parvenir avec des produits qui croissent de 1,25 % l’an alors que 75 % des charges sont constantes et 25 % seulement – et encore ! – progressent de 1,75 % .

Il faut se souvenir que la principale innovation qui avait été apportée par la circulaire de 1997 (par comparaison à celle de 1992) était que la faisabilité – au moins financière – d’une opération locative sociale pouvait être appréciée en fonction de l’autofinancement cumulé. Autrement dit, les déficits annuels – dans des limites raisonnables, bien sûr – pouvaient être admis. Dans cet esprit, le calcul de l’autofinancement avait pour but « d’apprécier les limites du droit à prêt de la CDC« . La note technique de novembre 1999 marque une évolution sur ce point qui est nettement soulignée puisqu’elle précise dans le « A : observations méthodologiques : il est d’abord précisé que les calculs n’ont pas pour objet de définir le loyer à pratiquer mais constituent une aide à la décision pour déterminer la faisabilité d’une opération ». Mais il est aussitôt demandé de veiller à éviter que les loyers soient fixés en fonction des résultats (plus précisément avec le plan de financement qui les conditionne largement).

En définitive, il est certain que les récentes mesures prises en faveur du logement social (baisse du livret A et de la TVA) améliorent ses résultats financiers substantiellement alors même que l’on constate, ici ou là, que les loyers réglementés peuvent se situer hors marché à raison de leur niveau. La note technique du Ministère n’échappe ainsi pas à la contradiction entre une volonté affirmée des pouvoirs publics de relancer la construction sociale et le souci de réduire le niveau des loyers qui occasionne une charge budgétaire toujours plus importante par le biais de l’APL.

[1] : voir à cet effet la note de septembre 1997 dont une version intégrale et originale est en accès libre sur le site.