Billet 2004-01-04

Introduction

Comme chaque année, les lois de finances (celle pour 2004 et celle, rectificative de 2003) introduisent des évolutions dans la réglementation. Les articles publiés dans les différentes revues en font une présentation d’autant plus complète qu’elles sont spécialisées en fiscalité. Ne sont évoqués, dans cette courte note, que les points qui nous sont nécessaires pour l’exercice de nos activités (l’égoïsme l’exige car c’est un moyen de se tenir au courant) ou bien parce que notre attention a été attirée dessus (on peut en oublier).

Logement social

Exonération d’impôt sur les sociétés des SEML

Notre billet « 2003-12-30 » détaille les modalités d’exonération d’impôt sur les sociétés des SEML de logement social. Il est disponible sur le site internet à l’adresse suivante : « www.cabinet-comptes.com ». En résumé, le dispositif est le suivant :

• le service d’intérêt général du logement social est désormais défini dans le code de la construction et de l’habitation,
• les résultats tirés de la gestion de ce service sont exonérés d’impôt sur le société, que ce service soit assuré par des organismes d’HLM ou par des SEML,
• si ce principe est ancien pour les organismes d’HLM, il est nouveau pour les SEML et il prendra effet pour les exercices clos après le 1^er janvier 2005 ; les modalités pratiques de la mise en place de l’exonération d’impôt pour les SEML restent encore à définir et toute la question est de savoir si elles comporteront ou non un coût pour les SEML de logement social,
• et l’on peut espérer que l’obstacle fiscal introduit voici quelques années par l’administration aux fusions entre sociétés d’HLM et SEML disparaîtra, du fait de ces dispositions.

TVA au taux réduit sur les travaux d’entretien et d’amélioration

Les dispositions relatives au taux réduit de TVA pour les travaux faits dans les logements comportent deux aspects, dont le second mérite d’autant plus d’être souligné qu’il comporte une simplification (relative, toutefois) pour les organismes de logement social.

Il faut rappeler que la TVA au taux réduit (5,5 %) sur les travaux dans les logements s’inscrivait dans le cadre de mesures transitoires dont le terme était fixé au 31 décembre 2003. La loi de finances a pour objet de donner un caractère définitif à ce mécanisme. Encore faut-il que les instances européennes y consentent. Au moment précis de la rédaction de ce commentaire, les recherches menées n’ont pas encore permis de repérer l’autorisation des instances européennes.

La simplification introduite par la loi de finances qui concernent les organismes de logement social consiste en la suppression du mécanisme de la livraison à soi même pour l’imposition des travaux au taux réduit.

• Jusqu’alors, les fournisseurs devaient facturer les travaux aux organismes de logement social avec une TVA au taux normal de 19,6 % ; ces organismes récupéraient cette TVA au taux normal et reversaient une TVA au taux de 5,5 %, par le mécanisme de la « LASM » (livraison à soi-même).
• Désormais, les fournisseurs factureront directement aux organismes de logement social une TVA au taux réduit de 5,5 % sur les travaux faits.

La mesure de simplification touche à la fois les fournisseurs (puisqu’ils n’auront plus, pour les mêmes travaux, à n’utiliser qu’un seul taux de TVA au lieu de deux, selon la nature de leur client) et les organismes de logement social (qui n’auront plus à procéder aux calculs et formalités de la « LASM »). Mais il faut y regarder de plus près, car quelques complications demeurent.

Pour autant, il ne faut pas conclure à la disparition de la « LASM ». Les travaux concernés par cette mesure simplification, sont :

• d’une part, ceux d’amélioration, de transformation et d’aménagement des logements, s’ils n’entrent pas dans le cas de la « LASM » des travaux de réhabilitation,
• d’autre part, ceux d’entretien (autre que l’entretien des espaces verts et le nettoyage) effectués pour la gestion des logements.

Encore faut-il que les logements soient achevés depuis plus de deux ans pour que ce dispositif joue.

Le mécanisme de la « LASM » reste ainsi en vigueur, selon les mécanismes qui sont maintenant connus par les organismes de logement social, pour :

• la production de logement social (construction neuve et acquisition pour amélioration),
• la rénovation du logement social (réhabilitation),
• les travaux d’amélioration, de transformation et d’aménagement et ceux d’entretien pour les logements achevés depuis moins de deux ans.Démembrements de propriété

Autrement dit, les fournisseurs auront encore à distinguer leurs travaux fournis aux bailleurs sociaux selon qu’ils sont faits dans des logements achevées depuis plus de 2 ans (avec une TVA à 5,5 %) ou depuis moins (avec une TVA à 19,6 %).

Quelques organismes de logement social, particulièrement dynamiques, avaient bien compris la possibilité de produire du logement social en recourant à l’intérêt purement privé. L’idée est que des investisseurs apportent des fonds pour couvrir le coût du foncier (au sens très large du terme), quitte à se dessaisir de la propriété du bien pendant plusieurs années en l’affectant à un usage social. Les techniques utilisées à cet effet peuvent être le bail emphytéotique, à construction ou à réhabilitation comme les démembrements de propriété. Si, pour les baux, les dispositions fiscales avaient été alignées sur celles applicables à la pleine propriété, c’est la loi de finances pour 2004 qui les étend aux démembrements de propriété.

• L’on se souvient que les bailleurs sociaux peuvent construire des logements sociaux dont le coût comportera une TVA au taux réduit, à raison du mécanisme de la « LASM ». Mais ils peuvent aussi procéder à l’acquisition de logements neufs auprès d’un promoteur et, dans ce cas, celui-ci leur facturera la TVA au taux réduit, s’agissant de logements sociaux. Désormais, ce dernier mécanisme sera également appliqué aux acquisitions de droits immobiliers démembrés. Les conditions mises à la soumission à la TVA au taux réduit de tels acquisitions sont habituelles au logement social : décision favorable d’agrément prise par le préfet pour la réalisation de l’opération, convention avec l’Etat pour l’APL et financement par un prêt aidé (PLUS, PLS).
• La valeur de l’usufruit qui comporte une durée fixe est maintenant « tarifée » à hauteur de 23 % de la valeur de la pleine propriété, pour chaque période de 10 ans. Et une durée maximale est instaurée pour les usufruits consentis à une personne morale qui est de 30 ans. En d’autres termes, la valeur maximale d’un usufruit de 30 ans, pour un bailleur social, est de 69 % de la valeur vénale d’un bien.
• Pour l’exonération de taxe foncière des logements sociaux, une condition de financement est exigée selon laquelle le coût de l’investissement doit être couvert, pour 50 % au moins de son montant, par des prêts aidés par l’Etat. Ce pourcentage est ramené à 30 %, lorsqu’il s’agit de logements sociaux faisant l’objet de droits démembrés de propriété. L’idée est d’étendre à ces montages d’opérations (par usufruit) l’exonération de 15 ans de taxe foncière et de les faciliter en réduisant le recours à un prêt aidé à 30 %.

Domaine public

L’on se souvient que le principe est que la taxe foncière (sur les propriétés bâties ou non) est due par le propriétaire du bien. Si un immeuble fait l’objet d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public, la taxe foncière est établie au nom de son propriétaire, c’est-à-dire au nom de l’Etat. C’est que le domaine public étant inaliénable et imprescriptible, le seul propriétaire est la personne publique. Et ce principe jouait, même en cas d’attribution d’un droit réel immobilier.

Ces principes sont désormais (pour l’imposition des biens au titre de 2004) modifiés : le redevable légal de la taxe foncière sera le titulaire de l’occupation temporaire du domaine public, et non plus son propriétaire.

Revalorisation des bases des impôts locaux

Les bases d’évaluation des immeubles qui sont utilisées pour le calcul des impôts locaux sont revalorisées de 1,5 % pour 2004.

Fixation des taux de « TPU »

Les taux des impôts locaux des « EPCI » peuvent évoluer, d’une année l’autre, soit de façon uniforme, soit de façon différenciée en respectant alors les règles applicables.

A compter de 2004, les EPCI qui n’auront pas utilisé toutes leurs possibilités d’augmentation du taux de la taxe professionnelle pourront en reporter les effets sur les trois années suivantes.

• Les EPCI concernés sont ceux à taxe professionnelle unique, à taxe professionnelle de zone et les syndicats d’agglomération nouvelle.
• Une délibération est nécessaire pour décider de la « mise en réserve » du droit à augmentation qui n’est pas utilisé au titre d’une année.
• Bien entendu, différentes modalités pratiques sont prévues pour le calcul de la « mise en réserve » possible.