Billet 2005-11-20

Introduction

Avec des taux d’intérêt bas, la question se pose de savoir quel est l’intérêt des bailleurs sociaux ou des opérateurs de logement social à contracter des prêts aidés auprès de la Caisse des dépôts et consignations et, si une obligation existe, d’en fixer la portée.

Le service du logement social

Le service d’intérêt général du logement social bénéficie de différentes aides. Le principe est affirmé par l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation :

« Les organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés aux alinéas précédents bénéficient d’exonérations fiscales et d’aides spécifiques de l’Etat au titre du service d’intérêt général défini comme :

• la construction, l’acquisition, l’amélioration, l’attribution et la gestion de logements locatifs à loyers plafonnés, lorsqu’elles sont destinées à des personnes dont les revenus sont inférieurs à des plafonds fixés par l’autorité administrative ;

• la réalisation d’opérations d’accession à la propriété assorties de garanties pour l’accédant selon des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat ou lorsqu’elles sont destinées à des personnes dont les revenus sont inférieurs à des plafonds fixés par l’autorité administrative ;

• les aliénations des éléments de patrimoine immobilier réalisées en application des articles L. 443-7 à L. 443-14 ainsi que la gestion des copropriétés issues de ces aliénations ;

• les services accessoires aux opérations susmentionnées. »

La perception des aides ou le bénéfice d’exonérations fiscales peuvent nécessiter que les bailleurs sociaux souscrivent un prêt aidé auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

Différents textes permettent d’étendre aux sociétés d’économie mixte ainsi qu’aux unions d’économie sociale ou aux autres bailleurs sociaux, les principes rappelés ci-dessus qui visent les organismes d’habitations à loyer modéré.

La TVA au taux réduit

Il résulte des dispositions de l’article 278 sexies I du code général des impôts que la TVA au taux réduit sur les investissements portant sur du logement social ne peut trouver application que pour autant qu’il est recouru à un prêt aidé (PLUS, PLS, PLAI…) ou à un financement de l’ANAH. Et cette solution vaut pour :

les acquisitions de terrains à bâtir qui bénéficient du taux réduit :

• lorsque l’acquéreur est un organisme d’HLM ;
• lorsqu’il s’agit d’un autre acquéreur, s’il est recouru à un prêt aidé (PLUS, PLS…) ;

la livraison à soi-même dans la production ou la rénovation de logements sociaux, le taux réduit de TVA s’appliquant aux logements sociaux, quel que soit l’opérateur, dès lors :

• qu’ils sont affectés à un usage locatif social au moyen de la conclusion d’une convention avec l’État, ouvrant droit à l’APL ;
• qu’ils ont fait l’objet d’une décision favorable du préfet ;
• qu’ils sont financés par des prêts aidés ou par l’ANAH

la vente à un bailleur social d’un immeuble affecté au logement social :

• il doit s’agir de logements sociaux, au sens habituel du terme : convention APL et financements aidés (PLUS, PLS…) ;
• mention doit en être portée dans l’acte notarié pour que le vendeur puisse justifier du taux réduit de TVA.

Pour ce qui concerne la quotité de prêt à mobiliser, les différents textes consultés (y compris les instructions fiscales) :

• n’en exigent pas ;
• mais précisent qu’il n’est pas exigé que ces prêts financent la totalité du coût de l’opération,

de sorte que l’on peut raisonnablement supposer que le recours aux prêts aidés doit être le principal financement, ce qui est d’ailleurs la pratique courante du logement social.

Il convient également de se reporter aux développements qui suivent et sont relatifs aux exonérations de taxe foncière pour ce qui concerne la notion de financement « à titre prépondérant » par des prêts aidés ; l’on peut, sans risque majeur, appliquer la règle qui a existé pour la taxe foncière au taux réduit de la TVA.

La taxe foncière

Plusieurs articles du code général des impôts prévoient les cas d’exonération de taxe foncière pour les logements locatifs sociaux et tous font référence au recours à des financements aidés.

L’article 1384 vise les logements des organismes HLM, financés selon les formes en vigueur avant le 1^er janvier 1979.

L’article 1384 A, exonère de taxe foncière les logements construits et affectés à un usage locatif social lorsqu’ils sont financés, pour plus de 50% par des prêts aidés par l’État. Et cette quotité de financement nécessite les précisions suivantes (à raison des évolutions des dernières années) :

• alinéa 1 : ce taux de 50% a été introduit en 1986 en remplacement de la notion de financement « à titre prépondérant », ce qui a ainsi validé la position administrative consistant à considérer la prépondérance au-delà de la moitié ;
• alinéa 2 : pour l’appréciation de ce taux de 50%, les financements à prendre en compte, lorsqu’il s’agit de logements qui ont bénéficié de la TVA au taux réduit par le mécanisme de la livraison à soi-même, sont :
  • les prêts aidés (PLUS, PLAI…) ;
  • les prêts au titre de la « PEEC » ;
  • les subventions versées par l’État, les collectivités territoriales et les « EPCI » ainsi que par l’ANAH et l’ANRU.

A noter qu’en cas de démembrement de propriété (usufruit) la quotité de financement est réduite à 30%.

L’article 1384 C envisage les cas suivants d’exonération de taxe foncière pour les opérations de logements locatifs sociaux :

• alinéa 1 : d’acquisition avec ou sans amélioration qui sont financées à l’aide de prêts aidés ou de subventions de l’ANRU ; les conditions requises sont habituelles au logement social, à savoir la convention avec l’État, la décision favorable du préfet et le financement aidé, sans qu’une quotité soit prévue ;
• alinéa 2 : portant sur des améliorations financées à l’aide de subventions de l’ANAH, lorsqu’ils sont conventionnés, sont destinés aux personnes défavorisées et sont exploités par des organismes sans but lucratif dont c’est l’objet ; ici encore, aucune quotité de financement n’est requise.

Une précision et qui est de taille est à apporter au sujet de la quotité de financement : elle est apprécié sur la base du coût de revient de l’opération, lors de sa livraison et les réaménagements ou les remboursements anticipés ultérieurs de prêts ne remettent pas en cause l’exonération de taxe foncière.

Conclusion

La notion même de logement social suppose des aides financières de la part de la collectivité qui prennent notamment la forme d’exonérations fiscales : tel est notamment le cas pour la TVA au taux réduit sur les investissements et pour la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Pour bénéficier de ces exonérations fiscales, les bailleurs sociaux doivent financer leurs opérations de logements sociaux au moyen de prêts aidés qui sont distribués, principalement, par la Caisse des dépôts et consignations.