Billet 1998-12-29
Autrement dit, notre avis sur les modalités pour une commune de contribuer à l’équilibre financier de sa SEML de logement social.
Les immeubles de logements sociaux sont, pour l’essentiel, construits au moyen de prêts aidés de sorte que la plus grande partie des loyers qui sont ensuite perçus est consacrée au service de la dette (il est fréquent que les annuités d’emprunts consomment plus de 80 % de la recette locative). Le loyer disponible pour payer les charges (entretien, frais de gestion…) est ainsi insuffisant, ce qui conduit à constater des pertes d’exploitation qui sont souvent importantes.
La meilleure façon de parer à de telles éventualités avec les inconvénients qui s’y attachent est de payer une plus grande part des investissements au moyen de fonds gratuits, c’est-à-dire de subventions. Et l’on sait que les collectivités territoriales peuvent accorder des subventions d’investissement pour le logement social. Malheureusement, il n’est pas toujours fréquent que cette constatation de bon sens produise tous ses effets lors du montage d’une opération de logement social.
C’est ainsi, et plus spécialement lorsque l’opérateur est une société d’économie mixte locale, que les collectivités territoriales préfèrent réduire leurs engagements au montage de l’opération quitte à les augmenter pendant son exploitation : elles accordent alors une garantie d’exploitation à la SEML gestionnaire selon les modalités mises en place au début des années 80 par la FNSEM (la fameuse « convention PLA »). Dans la pratique cela doit conduire la collectivité à combler, chaque année, les pertes d’exploitation de l’opération immobilière par un versement de fonds. Mais l’on sait aussi que cette technique est actuellement remise en cause par la jurisprudence administrative en ce qu’elle est assimilée à une aide directe à une entreprise privée.
Bien entendu le plus strict respect de ces contraintes réglementaires ne dégage pas pour autant la collectivité territoriale de la charge correspondant à l’équilibre financier de l’opération de logement social. C’est que cette collectivité est, la plupart du temps, garante des prêts aidés consentis à la SEML pour construire ou acquérir les immeubles ; il s’agit même d’une obligation instituée par le code des caisses d’épargne que les fonds provenant du livret A et prêtés le soient avec une telle garantie. Et d’ailleurs, en cas de défaillance de la SEML parce qu’elle n’aurait pu recouvrer ses pertes auprès de la collectivité en exécution de la garantie d’exploitation, il est plus que probable que les banquiers ne manqueront pas d’appeler en garantie d’emprunts la collectivité. Autrement dit, la charge d’équilibre de l’opération immobilière peut être supportée en toute légalité par la collectivité territoriale sur le fondement de la garantie d’emprunts mais non sur celui de la garantie d’exploitation.
L’on peut ainsi envisager, dans le cas où la mise en jeu effective de la garantie d’exploitation d’une commune serait contestée de passer par le biais d’une mise en jeu de garantie d’emprunts. Et l’on sait que lorsqu’une telle garantie est mise en œuvre pour une échéance impayée, la collectivité peut alors payer, soit seulement les sommes impayées à l’échéance, soit encore la totalité ou partie des encours garantis. Il convient d’ailleurs de noter sur ce point qu’il s’agit d’une disposition d’ordre public, c’est-à-dire que seule la collectivité garante est compétente pour faire ce choix. Il peut ainsi (et c’est même à recommander), lors d’une telle occurrence, être procédé à une réelle analyse de l’exploitation de l’opération de façon à restructurer son plan de financement pour supprimer les pertes d’exploitation futures. Dans la pratique, cette restructuration peut passer par la renégociation d’emprunts ou leur remboursement par anticipation avec conclusion de nouveaux contrats.
Il faut d’ailleurs signaler que ces restructurations sont aujourd’hui facilitées par des taux d’intérêt du marché proches, voire inférieurs, à ceux des prêts aidés.
Bien entendu, pour mener à bien de telles restructurations en respectant les contraintes réglementaires qui pèsent sur les collectivités territoriales, il convient d’observer une prudence certaine dans la forme et la détermination des démarches à engager.