Billet 1998-04-26

Ci-après sont exposés quelques principes simples qui devraient normalement régir l’organisation financière des SEML immobilières. Ces principes sont probablement trop simples : la preuve en est qu’ils sont encore souvent de peu d’effets dans de nombreuses SEML.

La clé de voûte de cette organisation financière et comptable est contenue dans la distinction fondamentale à opérer entre :

• les opérations réalisées par la société :

–   pour son propre compte, c’est-à-dire dont le résultat lui revient :

.    l’aménagement de terrains destinés à la vente ;

.    la construction de logements à vendre ;

.    la construction de logements et leur gestion par voie de location ;

–   pour le compte de tiers, à savoir la construction de logements ou d’équipements et leur gestion ;

• le fonctionnement de la société qui consiste :

–   à exposer des frais d’administration pour la réalisation des opérations qui sont composés des charges de personnel, de bureaux, de fournitures…

–   qui sont à couvrir au moyen :

.    des produits « facturés » au titre des prestations de services rendues à des tiers (par exemple rémunération de maîtrise d’ouvrage déléguée) ;

.    des coûts internes imputés aux opérations réalisées par la société pour son propre compte (facturations internes) ;

.    de la marge dégagée par les opérations propres de la société (résultats sur locations).

Sur la base de cette distinction, il convient de préciser que l’organisation financière de la société devrait conduire à la mise en place :

• en tout état de cause, d’une comptabilité par opération, c’est-à-dire d’une décomposition des dépenses et des recettes directement affectables aux différentes opérations ;

le fonctionnement de la société est à considérer et à traiter comme une opération ;

• éventuellement, d’une comptabilité analytique réservée au seul fonctionnement de la société en vue de connaître la décomposition des coûts par type d’activités : construction de logements, gestion locative…

Pour la mise en place d’une comptabilité par opération, une option est possible entre les deux solutions suivantes :

• une section comptable peut être créée par type d’opération : par exemple une section regroupera tous les logements appartenant à la société et donnés en location simple, une autre sera réservée aux équipements…
• une section comptable peut aussi être ouverte pour chaque opération, l’opération étant entendue comme une unité physique ou juridique élémentaire : par exemple un ensemble de logements sur un site déterminé ou bien un contrat de prestation de services.

Le contrôle des coûts de fonctionnement de la société peut être assuré selon l’une des techniques suivantes qui ne sont nullement exclusives l’une de l’autre :

• la fixation de règles internes d’affectation des frais de fonctionnement aux opérations : par exemple, il peut être décidé que la location simple doit supporter des frais de fonctionnement fixés forfaitairement à hauteur de 10 % des loyers encaissés ;
• la comptabilité analytique mentionnée ci-dessus et dont la principale utilité est alors de permettre d’évaluer les tarifs à pratiquer et de mesurer la performance de l’entreprise.

Bref, il n’y a plus qu’à…