Billet 2004-04-18

Introduction

Quelques précisions sur les règles de TVA sur les opérations financées par des prêts aidés et réalisées par des promoteurs immobiliers.

L’occasion est saisie pour fournir aussi des indications sur l’économie générale du régime de TVA tant des promoteurs que du logement social.

Rappel du principe général de la TVA au taux réduit

Depuis quelques années maintenant, la décision a été prise que l’aide de l’État à la production de logements sociaux (de l’ordre de 12 % du coût de revient) soit payée en faisant application d’un taux de TVA réduit (5,5 %).

• C’est ainsi que les bailleurs sociaux qui réalisent de telles opérations sont soumis à la procédure de l’imposition à la TVA de leur livraison de logements sociaux (TVA sur LASM).
• Mais les bailleurs sociaux peuvent aussi acquérir directement de promoteurs des immeubles neufs et le prix d’acquisition est alors passible de la TVA au même taux réduit.

En d’autres termes, il est estimé que la façon de produire du logement social importe peu au regard de l’obtention de l’aide de l’État. Mais les mécanismes sont différents.

Rappel du principe général de la TVA immobilière

Le champ d’application de la TVA immobilière (qui est, rappelons-le, indépendant de la nature et de la qualité des personnes qui réalisent les opérations) comprend notamment les mutations de propriété :

• des terrains à bâtir qui sont taxées au taux de droit commun (sauf cas des assiettes foncières des logements locatifs sociaux pour lesquelles le taux est de 5,5 %), étant rappelé que l’acquéreur doit alors prendre l’engagement – et le respecter – de construire sous 4 ans ;
• des immeubles neufs, c’est-à-dire des immeubles construits depuis moins de 5 ans s’il s’agit de la première mutation de propriété (sauf cas de première vente à un marchand de biens).

Il convient de rappeler que les mutations de propriété qui n’entrent pas dans le champ d’application de la TVA immobilière donnent lieu au paiement de droits d’enregistrement (autrement dit, soit la TVA, soit les droits d’enregistrement).

Application au cas des opérations de promotion portant sur des logements sociaux

La construction et la vente de logements par un promoteur immobilier entre normalement dans le champ d’application de la TVA immobilière, ce qui signifie que cet agent économique :

• facture de la TVA sur les ventes d’immeubles neufs qu’il construit dans ce but ;
• récupère donc la TVA qu’il a payé sur les dépenses ;
• ce qui revient, pour lui, à reverser la différence de TVA au Trésor.

Le promoteur qui réalise une opération de construction et de vente de logements sociaux (cas des logements financés par des PLUS, PLAI, PLS) doit faire application de ces règles, avec toutefois les adaptations suivantes.

TVA sur les dépenses

Normalement, les dépenses supportées par un promoteur immobilier sont soumises à la TVA au taux normal de 19,6 %.

Mais l’on sait que l’acquisition de terrains à bâtir, lorsqu’elle est menée en vue de la construction et de la gestion de logements sociaux, supporte une TVA calculée au taux de 5,5 % sur le prix.

Pour l’application de cette disposition, sont considérés comme des logements sociaux, tous ceux financés à l’aide de prêts aidés tels que les PLUS, PLA TS, PLA I, PLS.

TVA sur les recettes

La vente de logements sociaux, c’est-à-dire la vente de logements à des bailleurs sociaux, est soumise à la TVA au taux réduit lorsque deux conditions sont satisfaites :

• il doit s’agir de logements sociaux, au sens habituel du terme : convention APL et financements aidés ;
• mention doit en être portée dans l’acte notarié pour que le vendeur puisse justifier du taux réduit de TVA.

Conséquences

Le promoteur immobilier qui réaliserait une opération de logement social se trouvera dans une situation habituelle (telle que décrite plus haut) au regard de la TVA, avec cependant les particularités suivantes.

• La TVA payée sur les dépenses étant d’un taux – au moins sur une partie des dépenses – supérieur à celui de la TVA sur les ventes, il pourra ne pas avoir de TVA à reverser au Trésor mais de la TVA à encaisser de celui-ci. Le remboursement de cette TVA est alors fait selon les procédures normales : dépôt d’une demande de remboursement…
• Il peut arriver qu’une opération prévue en logement social en totalité à son origine ne soit vendue que partiellement dans ce but. Il appartient alors au promoteur de décomposer ses coûts de revient et ses ventes entre ce qui relèvera des régimes de TVA aux taux normal et réduit.
• Il peut aussi arriver qu’une opération de promotion prévue au taux normal aboutisse à une vente à un bailleur social. Il sera alors fait application de la TVA au taux réduit sur la vente.

Si une opération de promotion immobilière a bénéficié de la TVA au taux réduit et n’est pas effectivement affectée au logement social, le complément de TVA au taux normal est dû. Mais la dette incombe alors au bailleur social qui n’aura pas respecté son engagement.

Cas particulier des ventes à des personnes publiques

L’on sait que les acquisitions immobilières de personnes publiques bénéficient d’une exonération de droits d’enregistrement que l’administration tolère d’étendre à la TVA (article 1042 du code général des impôts).

Si un promoteur vend des logements sociaux à une collectivité territoriale ou à un établissement public (OPHLM ou OPAC), l’acquéreur pourrait opposer les dispositions de cet article et ne pas payer de TVA sur son acquisition immobilière. Mais, dans ce cas, le promoteur serait contraint d’augmenter ses prix puisqu’il ne pourrait alors pas récupérer la TVA acquittée sur ses dépenses. Il importe donc, dans une telle situation, que le promoteur trouve un accord économique et financier réel avec son acquéreur pour éviter, lors de la vente, toute mauvaise surprise.